Рынок складской недвижимости Москвы проходит коррекцию

Формат light industrial остаётся перспективным, но не является заведомо востребованным

В 2026 году рынок складской недвижимости в Москве и Московской области немного остыл после нескольких лет очень активного роста, сообщила «Московской газете» независимый эксперт по недвижимости Анастасия Озолина. Компании стали осторожнее с расширением площадей, а у арендаторов появилось больше вариантов для выбора и переговоров.

«По итогам первого полугодия 2026 года вакантность складских площадей в Московском регионе выросла до 7,7% против 4,7% на конец 2025 года. Средняя ставка аренды готовых складов снизилась до 9500 рублей за кв. м в год, на 21% ниже, чем годом ранее», — отметила Анастасия Озолина.

По мнению эксперта, эту ситуацию не стоит называть кризисом, скорее, рынок постепенно возвращается к более нормальному балансу после нескольких лет, когда востребованных складских площадей просто не хватало. При этом сейчас потребность бизнеса в складах никуда не делась, но компании намного внимательнее считают экономику и не готовы брать площади только потому, что они появились на рынке. 

Предложения на рынке при этом по-прежнему много: только за первое полугодие 2026 года в России ввели 2,9 млн кв. м складской недвижимости, это рекордный показатель для первого полугодия. Поэтому ситуация для арендатора стала заметно комфортнее: можно выбирать, сравнивать объекты и обсуждать условия. Для собственников, наоборот, уже недостаточно просто вывести новый склад на рынок — нужно понимать, кому он нужен и чем он будет лучше соседних предложений.

В складском секторе становится особенно важным качество самого объекта. Имеют значение не только площадь и класс склада, но и локация, подъезд, транспортная доступность, инженерные мощности и возможность адаптировать помещение под конкретный бизнес. На этом фоне особенно интересным остается light industrial – формат небольших помещений, где можно одновременно разместить склад, производство, упаковку, сервис и офис. Для малого и среднего бизнеса это часто гораздо удобнее, чем собирать все эти функции по разным адресам.

«Однако не стоит рассматривать любой склад такого формата как заведомо востребованный продукт. Покупатель стал гораздо внимательнее: смотрит на локацию, инженерные мощности, планировку, возможности перепрофилирования и управление объектом. Поэтому два проекта одного класса могут совершенно по-разному показывать себя по спросу и ликвидности», — отметила Анастасия Озолина.

При этом потенциал у сегмента остаётся: в 2026 году в России может быть построено около 500 тыс. кв. м light industrial, что на 28% больше, чем годом ранее. Девелоперы продолжают заходить в этот формат, но конкуренция между проектами уже становится заметнее.

«Для меня 2026 год в целом выглядит как переход от количественного роста к более осознанному выбору. Когда на рынке не хватало предложения можно было достаточно легко заработать на хорошем складе. Сейчас этого уже недостаточно. Важнее то, насколько конкретный объект действительно отвечает потребностям бизнеса и насколько он будет востребован не только сегодня, но и через несколько лет. Поэтому сейчас интересны именно качественные проекты light industrial. В одном объекте бизнес может получить склад, производство, офис и сервис, а инвестор получает отдельный коммерческий актив. Но я бы уже точно не воспринимала этот сегмент как простую историю «купить и сдать». Здесь, как и в любой коммерческой недвижимости, многое зависит от конкретного объекта, его локации, концепции и управления», — заключила Анастасия Озолина.

Складской рынок в 2026 году проходит коррекцию после нескольких лет очень быстрого роста, рассказал «Московской газете» аналитик рынка недвижимости, член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«В Московском регионе предложение увеличивается быстрее спроса: ввод новых объектов резко вырос, объем свободных площадей превысил 2 млн кв. м, а ставки аренды по готовым складам класса А снизились примерно до 9,5-10,5 тыс. рублей за кв. м в год. В результате рынок стал гораздо комфортнее для арендатора: собственники чаще обсуждают скидки, каникулы и другие коммерческие условия», — рассказал эксперт.

При этом, по его словам, во второй половине 2026 года спрос заметно оживился: в третьем квартале уже было продано и сдано в аренду около 837 тыс. кв. м, то есть больше, чем за все первое полугодие. Однако по сравнению с 2025 годом совокупный объем сделок пока остается ниже.

«В регионах ситуация еще менее однородная: сохраняется потенциал роста за счет развития федеральной торговли, e-commerce, производства и логистики, но спекулятивное строительство становится рискованнее. Вероятно, доля built-to-suit (объект проектируется и возводится с нуля строго под требования конкретного заказчика, — прим. ред.) и проектов под заранее понятного конечного пользователя будет расти. Отдельно можно выделить light industrial. Относительно небольшие блоки позволяют совместить производство, склад, офис и шоурум, поэтому подходят малому и среднему бизнесу, дистрибьюторам и небольшим производствам. Для Москвы и крупных региональных центров такой продукт объективно нужен», — отметил Евгений Скоморовский.

При этом сейчас light industrial проходит ту же проверку, которую несколько лет назад проходил классический складской рынок, заметил представитель AREA. Пока предложения было мало, практически любой качественный проект находил спрос. Но по мере роста числа объектов становится гораздо важнее цена, транспортная доступность, размер блока, инженерия и реальная возможность разместить производство. То есть, этот формат достаточно чувствителен к стоимости денег и общей деловой активности.

«Поэтому я бы не говорил ни о кризисе складов, ни о новом буме: рынок возвращается к нормальной конкуренции. У собственников становится меньше возможностей компенсировать ошибки локации или продукта общим дефицитом предложения, а у арендаторов и покупателей появляется возможность выбирать. Для light industrial ближайшие год-два как раз покажут реальную глубину пользовательского спроса и отделят качественные проекты от тех, которые выводились на рынок в расчете преимущественно на инвестиционный ажиотаж и из-за льгот МПТ», — Евгений Скоморовский.