Рынок строящегося жилья может оказаться в плачевном состоянии

Приведут ли противоречия между банками и застройщиками к снижению цен на жильё?

В Москве, Санкт-Петербурге и крупных южных городах упал спрос на льготную ипотеку. Сложилась ситуация, когда новое жильё становится менее востребованным в самых богатых регионах. Как рассказали собеседники «Московской газеты», крупные банки сознательно «охлаждают» строительный рынок, поскольку льготная ипотека становится им не выгодна. Однако покупатель ещё может обратиться за кредитом в небольшие банки (которые оказались не вполне готовы к хлынувшим заявкам). Как бы ни повели себя в этой ситуации застройщики, будут ли они спорить с банками или нет – похоже, снижения цен на жильё, даже на нераспроданное, не намечается.

В свое время льготная ипотека – семейная ипотека в рамках господдержки 2020, – была введена для поддержания строительной отрасли во время пандемии, рассказала «Московской газете» член комитета Российской Гильдии Риэлторов (РГР) по ипотеке Светлана Никитина (Санкт-Петербург).

«Данная «инъекция» прошла удачно, отрасль осталась на плаву, но как побочное явление – в 2021 году цены на новостройки взлетели, — отметила Светлана Никитина. — Несмотря на высокие цены на квартиры, клиенты активно использовали льготные программы для покупки жилья. С льготными программами огромное число россиян стали обладателями заветных метров. Банки в 2022 году зафиксировали 1,5-2 кратный рост выдачи кредитов по госпрограммам».

Но с 23 декабря 2023 года, по словам эксперта, все изменилось:

«Условие — одна льготная программа кредитования в одни руки — заставляет более осознанно подходить к выбору недвижимости. Программы стали более адресными, с ипотечного рынка льготных программ уйдут те, кто покупает жильё в качестве инвестиции, поскольку одна льготная ипотека в одни руки больше не позволит брать по 4-5 кредитов с господдержкой. По причине того, что сумма 6 млн по программе господдержки невелика для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Краснодара, Сочи, Крыма, спрос на льготную ипотеку и сделки ушли в более спокойные по ценам регионы».

На решение о проведении сделки сейчас влияет и такой факт, как договоренность о субсидировании от застройщика, из-за которой фактически стоимость жилья увеличивается на субсидию для банка, отметила собеседница «Московской газеты».

«Тем не менее еще остались банки, которые не требуют дополнительного субсидирования от застройщиков, и их статистика о выдачах будет только расти. Ну и из приятного: как заявил недавно зампред правительства РФ Марат Хуснуллин, семейная ипотека будет продолжена. Государство будет поддерживать ипотеку в регионах – на Дальнем Востоке, в новых регионах РФ», — заключила Светлана Никитина.

Для льготной ипотеки ужесточились требования не только по сумме кредита, рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии и недвижимости Ирина Радченко:

«Сумма первоначального взнос выросла с 20% до 30% от стоимости жилья. К тому же, около 80% заёмщиков уже имеют потребительские кредиты. То есть, возможно, россияне берут потребительские кредиты в том числе на первоначальный ипотечный взнос, который теперь ещё и вырос. Всё это стало «холодным душем» для риэлторов и застройщиков. Если заёмщик не может подтвердить, что на ипотеку будет уходить не более 40% его дохода, это тоже может существенно затруднить получение дохода. А немалое количество заёмщиков отдают за ипотеку чуть ли не 80% своего дохода. В свете этого ипотечный портфель сейчас выглядит дефолтным, и любое неблагополучие на рынке труда может обрушить рынок недвижимости. Поэтому в этой сфере введены дополнительные коэффициенты. В январе банки стали отказывать заемщикам в два раза чаще. Банки, которые выдают льготную ипотеку – Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, – потребовали от застройщиков выплачивать комиссионный сбор для досубсидирования льготной ипотеки, вокруг этого продолжаются споры. Всё это вместе, а не только лимит по кредитованию для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и южных мегаполисов, ударило по привлекательности ипотеки для россиян».

Эти меры – сознательная стратегия властей, подчеркнула Ирина Радченко.

«Строительный рынок сильно перегрет, его нужно было охлаждать давно. Я не думаю, что в этом плане ожидается какая-то корректировка или смягчение условий выдачи ипотеки. О проблеме нераспроданного жилья говорилось и раньше. И ведь застройщики тогда не устраивали ценовой демпинг, чтобы его распродать. Не думаю, что они будут снижать цены и сейчас. У застройщиков есть кредитное плечо от банка, а банкам невыгодно, чтобы застройщики демпинговали, потому что квартиры в новостройках продаются в кредит. Банки не заинтересованы в снижении цен. Поэтому нераспроданное жильё будет ждать лучших времён и покупателей. Либо будут разрабатываться схемы лизинга жилья, нераспроданные квартиры будут отделываться и сдаваться в аренду. Сейчас в понижении цен, не заинтересованы ни застройщики, ни риэлторы, ни банки. Времена, когда застройщики могли самостоятельно принимать такие решения, как снижение цен на жильё, прошли», — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

Лимит по ипотечному кредитованию для Москвы и крупных городов сокращён до уровня остальных регионов, сказала «Московской газете» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов и председатель совета партнёрства Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) Екатерина Шенгель:

«Если раньше можно было положить 6 миллионов своих денег, а 12 взять в ипотеку по льготной ставке и таким образом купить «двушку» за 18 миллионов, то сейчас по льготной ставке можно взять только 6 миллионов кредита. Риэлторы могут добиться одобрения далеко не всех заявок, потому что клиенты зачастую не проходят по уровню дохода, с которым им нужно взять для приобретения жилья минимум 12 миллионов кредита под 19% годовых. А если клиенты и проходят по доходу, то от суммы платежа у них порой, что называется, начинают «шевелиться волосы», и они говорят: «Мы лучше подождём, когда упадут ставки». Крупные банки ввели комиссионный сбор для застройщиков, по сути, переложив удорожание на плечи покупателя, потому что застройщик вынужден заложить эту комиссию в стоимость квадратного метра. У покупателя есть вариант пойти за кредитом в маленький банк. Но маленькие банки не успели наладить свои процессы под поток новых клиентов, они работают в привычном для себя режиме и технически не успевают отрабатывать заявки, к числу которых оказались не готовы. Более того, у нас стали происходить случаи, когда мы получили первоначальное одобрение заявки клиента, выходим на поиск, находим объект, получаем одобрение на объекте, и вдруг нам вылетает отказ на выдачу кредита от банка накануне сделки. Без объяснения причин. Возможно, причина в лимитировании кредитов – многие банки исчерпали лимит по IT-ипотеке, а говорить об этом клиенту напрямую нельзя, либо застройщик отказался платить банку комиссию уже после того, как по клиенту было проведено одобрение. В общем падение спроса на ипотеку в действительности вызвано этими факторами, а не ухудшением портрета застройщика. Мы рассчитываем, что эти меры в будущем будут смягчены, в противном случае рынок строящегося жилья будет в плачевном состоянии. На недавно прошедшем в пресс-центре РИА «Новости» круглом столе «Ипотека-2024» застройщики говорили, что им выгоднее строить новые объекты и держать старые нераспроданными, не соглашаясь на комиссию от крупных банков».