Боязнь новостроек: почему в России снизился спрос на «первичку» массового сегмента

Как следует из комментариев собеседников «Московской газеты», застройщиков ждут трудные времена

В крупных российских городах, особенно в Москве, Казани и Ростове зафиксирован спад спроса на жильё в новостройках, выяснили аналитики «Авито Недвижимости».

Как сообщили в консалтинговой компании Nikoliers, спрос на аренду офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам 9 месяцев нынешнего года упал в 7,6 раз по сравнению аналогичным периодом 2021 года.

«Московская газета» обсудила ситуацию с источниками среди риэлторов и застройщиков.

Боязнь новостроек в Москве

Спрос на рынке вторичного жилья в столице совершенно точно растёт, сказала «Московской газете» президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Шенгель.

«Покупатель «переобувается» в сторону вторичного рынка. По результатам опроса, который мы проводили среди наших клиентов, люди боятся новостроек, считают, что это нестабильный рынок, и не хотят брать ипотеку даже по льготной программе, полагая, что риски превышают разницу в ставке. Все наши клиенты, которые были одобрены банками на рынке первичного жилья, будут переодобрены на «вторичку». Там происходит повышение спроса. С одной стороны, конечно, это сезонное ноябрьско-декабрьское повышение спроса, но сейчас оно меньше, чем могло бы быть в случае действия только сезонного фактора», — объяснила Екатерина Шенгель.

Насколько серьёзно упал спрос на новостройки массового сегмента в Москве?

«Пока мы видим нарастающий итог, — говорит эксперт. — По новостройкам спрос снизился к октябрю на 32% по сравнению с показателями прошлого года. По другой информации, данным Росреестра, спрос на новостройки по сравнению с показателями 2021 года снизился на 40% к сентябрю и на 53,8% к октябрю. Я думаю, что спрос на вторичный рынок будет увеличиваться, а ситуация, о которой мы говорим, сохраняться. Это обусловлено нестабильностью геополитической ситуации».

Почему в Юго-Восточном районе Москвы квартиры в новостройках подорожали? И что с востребованностью жилья бизнес-класса и класса «люкс»?

«Юго-Восток — традиционно самый дешёвый округ Москвы в пределах МКАД в плане цен на жильё. Что касается элитного жилья, в этом сегменте интересная ситуация: предложение растёт, а спрос падает», — отметила Екатерина Шенгель.

Какой дисконт способны делать сейчас застройщики, чтобы реализовать жильё, и о чём говорят эти скидки?

«Фактически от застройщика можно получить 15% скидки, точечно мы наблюдали случаи скидок в 20%. Хотя по всей Москве сейчас висит реклама, говорящая о скидках на жильё в 30%, — сообщила президент Гильдии. — Надо сказать, что риэлторы сейчас стараются предлагать покупателю вторичный рынок, потому что в случае недостроя от застройщика претензии покупателей будут, в первую очередь, к риэлторам. Тревожность в этом отношении есть: мы видим, что застройщики дисконтируют, поэтому есть вероятность, что они не укладываются в график продаж. То, что их продажи страдают — это открытая информация, даже Росреестр отметил сокращение числа сделок на 40% в октябре по отношению к сентябрю. Ждём, что покажет ноябрь. В бизнес- и «люкс»-классе недострой тоже вероятен, поскольку в этом сегменте уложиться в те строительные материалы, которые были заявлены застройщиками изначально, будет сложнее. Мы пристально наблюдаем за рынком новостроек».

Спрос восстановится. Вопрос — когда

Объективно, снижение спроса на новостройки происходит по всей стране, подтвердил «Московской газете» пиар-директор ГК «Гранель» Сергей Лядов. При этом существенного риска недостроя со стороны застройщиков нет, сказал собеседник издания.

«Система проектного финансирования обеспечивает стабильные темпы строительства жилых объектов, — заверил представитель застройщика. — Новые правила с применением механизма «эскроу» были разработаны и внедрены для нивелирования рисков. Сейчас строительство финансируют банки, а не дольщики, и финансирование не зависит от текущей ситуации. Если в проекте высокие темпы продаж квартир, то процентная ставка для застройщика снижается до минимального уровня, если продажи идут более спокойно, то ставка чуть выше. Банк учитывает риски и финансирует проект на протяжении всей его реализации. Если застройщик в силу каких-то непредвиденных обстоятельств не сможет достроить объект, банк может сменить компанию. Но таких случаев, насколько я знаю, еще не было. Возможны единичные случаи задержек строительства. Однако в основном проекты реализуются в срок. Есть вопросы, связанные с изменением логистических цепочек из-за ограничений со стороны ряда европейских поставщиков, но они успешно решаются. Мы ожидаем, что ситуация со временем стабилизируется, рынок к ней адаптируется, спрос восстановится. Но вряд кто-то сможет дать более точные прогнозы, влияние на ситуацию оказывают разные факторы, в том числе глобального характера».

Регионы: Урал и Сибирь

Ситуацию с покупкой жилья в новостройках Екатеринбурга прокомментировал «Московской газете» заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков.

Действительно, в октябре на рынке новостроек зафиксировано заметное падение продаж (на треть к сентябрю 2022 и на 45% к аналогичному месяцу 2021), — сообщил аналитик. —Поэтому уже в ноябре все большее число участников рынка использует скидки в качестве основного инструмента привлечения покупателей. Девелоперы торопятся наполнить счета «эскроу», ожидая отмены льготной ипотеки. Но общее настроение покупателей остается подавленным. На вторичном рынке колебания спроса не такие контрастные, как в секторе новостроек, но позитивной динамики здесь тоже нет. Важное отличие лишь в том, что пока здесь нет и избыточного предложения. Конкуренция между продавцами не обострена, но без торга сделки тоже не заключаются».

Если в столице Урала просто падают продажи массового жилья, то в столице Сибири покупатели стараются обойтись без ипотеки.

«В Новосибирске, по данным компании RID Analytics, в октябре 2022 г. было заключено порядка 1,2 тыс. сделок в строящихся и сданных новостройках. Это на 3,7% меньше, чем в сентябре 2022 г., и на 34% ниже, чем в октябре 2022 — сообщила «Московской газете» сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости Елена Ермолаева. — Одна из значимых тенденций текущего года — существенное увеличение покупок без использования ипотечного кредита: если в среднем 45% новостроек обычно покупалось с помощью ипотеки, то во втором квартале доля ипотечных сделок упала до 22%. Впрочем, в третьем квартале доля ипотеки вновь восстановилась, однако показательным будет четвертый квартал, на период которого, как уже понятно, произошли значимые изменения на рынке. Новосибирские девелоперы в октябре 2022 г. впервые от повышения цен перешли к их снижению — на 1,8% в среднем по рынку города».

В новой реальности стройка — уже не драйвер экономики?

«Тучные годы», как известно, закончились», — сказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

В целом, по мнению эксперта, ситуацию со спросом на массовый сегмент новостроек в Москве можно считать подтверждением того, что объёмы строящегося жилья в стране не реализуются, о чём собеседница издания говорила в одном из предыдущих материалов.

«Сейчас застройщикам нужно «затягивать пояса», снижать маржу, работать вдолгую, не ожидая покупателя, а достраивая дома и продавая то, что уже готово, — говорит Ирина Радченко. — Есть статистика Центробанка, где впервые за всю историю «эскроу»-счетов видно, что кредиты застройщиков больше, чем приток денег от дольщиков. Потому что спрос на жильё в новостройках упал, и невозможно прогнозировать, когда он восстановится в таких размерах, чтобы погашать этот кассовый разрыв. И если у застройщика кредит больше, чем возможность его погашения, то возникает риск банкротства застройщика. А «эскроу»-счёт гарантирует возврат средств, но если вы взяли квартиру за 12 миллионов, то обратно получите только 10. Плюс, текущий уровень инфляции, плюс, суды, которые будут идти по поводу возврата средств...».

Но ведь стройка сейчас — один из главных драйверов российской экономики, неужели её не будут всеми силами спасать, и дело может дойти до банкротства застройщиков?

«Я независимый эксперт — не риэлтор, не застройщик, — подчеркнула собеседница «Московской газеты». — На мой взгляд, то, что вы говорите, было абсолютно справедливо до 24 февраля: спасение застройщиков, льготная ипотека, стройка как драйвер экономики. Но сегодня в нашей экономике появился элемент, которого не было прежде. Рыночные механизмы будут соседствовать с плановыми, и банкротство некоторых застройщиков в этих реалиях возможно. Полагаю, через 3-4 года появится один крупнейший, окологосударственный застройщик, и останется несколько частных. В новой реальности для государства банкротство застройщика не является столь острой проблемой, как раньше, в крайнем случае, оно может взять его роль на себя. Напомню, что депутат Госдумы Николай Алексеенко уже заявил, что в России может появиться государственный застройщик».

«Наступила другая реальность. Приведу пример из личной жизни: мой родственник — сотрудник ЦБ, ему 33 года. Он берëт ипотеку, находясь в рамках призывного возраста. И банк даёт ему кредит, потому что у него есть надёжная бронь от серьёзной организации. А не просто от рядовой фирмы, которая считает его ценным сотрудником. Это важный момент. Банки хотят минимизировать риски, выдавая кредиты мужчинам призывного возраста. И надо понимать, что ещё какое-то время экономическая ситуация будет оставаться сложной», — считает Ирина Радченко.

О том, что многообразие застройщиков в России может несколько унифицироваться, эксперты «Московской» говорили еще в августе.

Льготная ипотека — всё, выживут сильнейшие, застройщик не возражает

Ситуацию с падением спроса на новостройки прокомментировал «Московской газете» представитель федерального застройщика, председатель правления и управляющий партнёр ООО «Монолит Холдинг» Гасан Архуллаев. Любопытны смысловые параллели в оценках застройщика и Ирины Радченко — при разнице, конечно, в оптимистичности тона.

«Из данных соответствующего отчёта ЦБ следует, что выдача ипотеки сейчас снизилась в среднем на 13%,— сообщил застройщик. — Вместе с тем, выдача ипотечных кредитов на первичное жилье сократилась на 23%. Люди не берут кредиты на покупку жилья. Как следствие, происходит падение спроса на квартиры в новостройках. В снижении ипотечного кредитования точно сидят переоцененные риски застройщиков», — считает Гасан Архуллаев.

Почему риски застройщиков можно назвать переоценёнными? В реальности всё не так плохо?

«Я вижу признаки того, что внешнеполитическая ситуация может улучшиться», — отметил собеседник «Московской».

При этом, по его словам, Минфин заявил, что программу льготной ипотеки не планируется продлевать после 31 декабря 2022 года.

«С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит, согласно данным аналитики, — напомнил эксперт. — В сегменте «комфорт» в новостройках до 80% всех сделок приходилось на субсидируемые льготные ипотеки. Когда с рынка выводится такой объём денег, то он пойдёт вниз – как по цене, так и по числу сделок. Соответственно в недвижимости покупатели стали перетекать на вторичный рынок. Минфин предлагает распространить семейную ипотеку под 6%, продленную до 1 июля 2024 года, и на вторичный рынок. Так что «вторичка» получит еще одно конкурентное преимущество перед «первичкой», а застройщики жилья — дополнительную «головную боль».

Прогнозируется, что на этом фоне из-за реализации отложенного спроса на «вторичку» средняя ставка по ипотечному кредиту в РФ будет увеличиваться, также один из факторов роста – ближайшее заседание ЦБ РФ, где будет решаться размер ключевой ставки, сказал собеседник издания.

«Что касается непродления льготной ипотеки, это будет действительно непопулярное решение, и застройщикам придётся тяжело, — прогнозирует Гасан Архуллаев. — Но я считаю, что из каждой ситуации можно выйти к развитию, история это неоднократно демонстрировала. Да, возможно, какие-то строительные компании закроются, уйдут с рынка. Выживут сильнейшие. И это нормально. Стране надо двигаться вперёд, и в этом вопросе я согласен с государством».

Что ждет собственников торговых центров в России

30.11.2022 в 13:01:00