Цены на жильё сейчас диктуют не застройщики

Цены на жильё в крупных российских городах достигли максимума за последние четыре года. При этом, например, в Москве, где постоянно реализуются новые проекты и сносятся старые здания, нераспроданного жилья скопилось столько, что для его реализации потребуется не менее полутора лет. «Московская газета» обсудила с экспертами, как будет реализовываться такое жильё и на что надеяться застройщикам в «позиционной борьбе» с падающими доходами населения

Если застройщики не будут повышать цены, а хотя бы оставят их на нынешнем уровне, с учётом того, что будут проводиться акции, распродажи и т.д., ситуация с продажами новостроек должна будет сдвинуться в ближайшей временной перспективе, сказал «Московской газете» президент Гильдии риэлторов Андрей Банников. «В апреле мы наблюдем прекращение падения цен, которое длилось почти год, и начало стабилизации между спросом и предложением», — отметил собеседник издания.

Инфляционное давление и рост курса доллара помогут застройщикам справиться с ситуацией по организации спроса на нераспроданное жильё, считает Андрей Банников.

«Сейчас часть людей в плане сбережений выходит из доллара и заходит в квадратные метры, ставки по ипотеке – невысокие. Мы видим динамику по реализации объектов: либо это готовое жильё, либо новостройки на близком к финальному уровне строительства. А вот, что находится «на нуле» или начальных стадиях планирования, действительно испытывает проблемы со спросом: горизонт планирования у населения сейчас сильно сужен», — рассказал Андрей Банников.

По словам президента Гильдии риэлторов, цены на жильё сейчас диктуют не застройщики, а банки. Это позволит распродавать жильё в новостройках на поздних этапах строительства и по более низким ценам.

«В связи с наличием системы эскроу-счетов именно банк утверждает маркетинговый план для застройщика относительно повышения ценника в зависимости от готовности объекта. Если банки не будут настаивать на выполнении планов застройщика по реализации определённых этапов строительства, застройщики остановятся на той стоимости, которая есть сейчас и возможна для определённого спроса. Сроки строительства останутся теми же, поскольку банки взяли на себя обязательства стопроцентного финансирования строительства. Но темпы реализации жилья могут быть скорректированы между застройщиками и банками в сторону увеличения количества продаж уже на готовом жилье, и тут банки могут не настаивать на повышении стоимости, как это было заложено в проекте ранее», — отметил Андрей Банников.

Застройщики не хотят снижать цены, хотя министр строительства Ирек Файзуллин проанализировал ситуацию и считает, что это вполне возможно, сказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Но у банков и застройщиков несколько иная позиция, — заметила эксперт. — Есть определённое противостояние между застройщиками и доходами граждан. Если в ближайшее время цены не снизятся, жильё так и будет стоять нераспроданным».

Однако, есть такие факторы, как инфляция и девальвация рубля, а также льготная ипотека, и все они играют на руку застройщикам, отметила Ирина Радченко:

«Из-за ослабления рубля люди, у которых есть сбережения, выносят их из депозитов и вкладывают в рынок недвижимости. Если тенденция продолжится, какое-то время это будет поддерживать цены на жильё. Инфляция может влиять на себестоимость строительства, она будет расти: маржа застройщиков будет меньше, они могут разоряться. Если инфляция будет измеряться двузначными цифрами, может возникнуть ситуация, когда застройщики и хотели бы снижать цены, но не смогут. Хотя сейчас ситуация нормальная, и Минстрой говорит, что разрыв между себестоимостью строительства и ценами на жильё довольно большой. Плюс, существует такая вещь, как семейная ипотека: если у тебя двое детей, ты берешь по льготной ставке. Семейная ипотека сейчас делает 50% покупок жилья. Льготные программы дают нормальные ставки, они востребованы. Но если рубль укрепится, застройщикам придётся что-то придумывать».

Если «противостояние» между интересами застройщиков и уровнем дохода россиян сохранится, никакая льготная ипотека не спасёт нераспроданное жильё, считает эксперт.

«Уже выдумывают льготную ипотеку на «вторичку». Это приведёт к тому, что на вторичное жилье поднимут цены – за счёт тех инвесторов, которые сейчас на низком старте готовы её скупать. Спроса, чтоб раскупить всё, что построено, просто нет. Доходы граждан не растут так, как выросла недвижимость», — говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

С другой стороны, у какого-то количества наших граждан есть сбережения в триллионы рублей», напомнила собеседница «Московской газеты».

«Граждане у нас бережливые и имеют накопления, на банковских счетах или «под матрасами». Депутат Анатолий Вассерман уже предлагал сподвигать людей нести наличку в банки. Понятно, что эти сбережения россиян давят на банковский сектор: банкам надо обслуживать депозиты граждан, а ипотека не растёт. В таких условиях депозитные ставки будут снижаться, и граждане в один прекрасный момент поймут, что кроме недвижимости их ничего не спасёт. А когда начинают звучать предложения вроде предложения Анатолия Вассермана или предложения ввести налог на депозиты, граждане начинают активно вкладываться в недвижимость и тем самым поддерживать цены не неё», — добавила Ирина Радченко.

А если люди не будут доставать деньги из-под матраса?

«Тогда застройщики будут снижать цены, других вариантов у них нет. Это позиционная борьба, кто кого: либо покупатели дождутся нормальных цен, либо инфляция и девальвация подтянут рынок к пожеланиям застройщиков. Либо государство придумает очередную льготную ипотеку», — заключила эксперт.