Эксперты рассказали, выгодно ли покупать квартиру для последующей сдачи в аренду

К маю 2023 года впервые за долгое время начала расти доходность от сдачи квартир в аренду. Такими выводами поделились аналитики сервиса ЦИАН. Сейчас в крупных городах России доходность составляет 5,6%, тогда как с 2019 года этот показатель постепенно снижался и опустился до 5,3% в 2022 году. Обратный тренд связан с тем, что стоимость жилья стагнирует и даже снижается в некоторых городах, благодаря чему темпы роста арендных ставок в сравнении с затратами на покупку стали более заметными

«Московская газета» решила узнать у экспертов, выгодно ли приобретать жилую недвижимость для последующего получения доходов от сдачи в аренду, можно ли считать такое вложение удачным и какие квартиры пользуются наибольшим спросом у арендаторов.

Член Российской гильдии риэлторов (РГР), эксперт по недвижимости Константин Барсуков рассказал, что затея с покупкой квартиры специально под сдачу в аренду в надежде получать доход уже в скором времени никогда не была выигрышной.

«Доходность от сдачи в аренду жилья никогда не была слишком большой. В моменте она поднималась до 6%, но это был очень недолгий период. Здесь выгода может быть в другом. Если воспользоваться семейной ипотекой под 4,5% годовых и потом сдать купленную квартиру, на период выплаты она будет в некоторой степени сама себя окупать, хоть и не полностью. Ведь такую ипотеку выдают только на новостройки, поэтому квартиру ещё нужно будет отделать, обставить, все эти траты снижают доходность. Но даже если итоговая доходность будет 2%, а ипотека под 4,5%, уже выглядит неплохо», — сказал Константин Барсуков.

Эксперт также отметил, что покупка квартиры является хорошим способом долгосрочного сбережения средств.

«Недвижимость всегда растёт в цене, и чаще всего этот показатель больше инфляции. Если вы просто положите сбережения в банк, да ещё и будете забирать процент с вклада в свой текущий доход, общий актив будет постоянно уменьшаться. Ведь процент по вкладу не покрывает инфляцию. А с квартирами ситуация иная. В долгосрочной перспективе пассивный доход, пусть по капельке, но будет прибывать», — рассказал аналитик.

Член РГР заметил, что при выборе квартиры под сдачу в аренду нужно учитывать локальные факторы, чтобы понять, какой вариант будет пользоваться наибольшим спросом.

«По общему правилу чем дешевле жильё, тем проще его сдать. По этой логике удобнее всего работать со студиями или однокомнатными квартирами. Но нужно всегда смотреть на частный случай. Если в вашей локации застройщик сделал много студий, надо посмотреть, он это сделал потому, что просчитал спрос на данный вид квартир, или просто потому, что так было проще. Могут сложиться условия, когда по условным студиям конкуренция будет большая, а вот если купить в этом месте двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру, на неё всегда будет огромный спрос. Здесь надо смотреть индивидуально», — заключил специалист.

Ранее Константин Барсуков прогнозировал, что к 2024 году рынок арендного жилья в России будет постепенно восстанавливаться. На фоне экономических шоков и мобилизации спрос на аренду квартир снизился, особенно в крупных городах, где цены из-за этого упали на 10-15%, однако с апреля ситуация начала разворачиваться, и стоимость аренды постепенно стала восстанавливаться.

Аналитик по недвижимости, представитель Гильдии риэлторов Москвы Константин Ламин рассказал «Московской газете», что покупка квартир именно для последующей сдачи в аренду всегда являлась и остаётся очень пассивным способом инвестирования. «По нашим оценкам, срок окупаемости таких объектов в Москве может составлять 20-22 года. Цены на квартиры росли достаточно заметными темпами, а рост арендных ставок от них отставал. Поэтому приобретение квартир для сдачи в аренду – очень пассивный способ инвестирования, нередко не дотягивающий даже до доходности с банковских депозитов. Кроме того, при всей видимой простоте этого вида инвестирования он таит в себе множество сопутствующих проблем. Сдача квартиры – это и оплата коммунальных услуг, и различные технические или косметические ремонты, и риск частой смены арендаторов», — пояснил специалист.

Эксперт добавил, что такой инструмент всё же пользуется достаточной популярностью, но в основном среди непрофессиональных инвесторов. К примеру, семья покупает недвижимость на долгую перспективу с прицелом на то, что в ней будут жить дети, когда вырастут, а до этого момента сдают квартиру, получая с неё хотя бы минимальный доход в 4-6% годовых.

«Конечно, однокомнатные квартиры и даже квартиры-студии – наиболее выгодные с точки зрения доходности объекты, особенно в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Там очень важна также конкретная локация, но именно эти варианты более выгодны, чем двух- или трёхкомнатные квартиры. Посуточная аренда также приносит значительно бОльший доход, чем долгосрочная, но этот способ скорее присущ профессиональным инвесторам, предпринимателям, поскольку он сопряжён с ещё большими трудозатратами. Постоянная организация заездов-выездов, уборка, косметический ремонт, амортизация помещений», — перечислил Ламин.

Аналитик добавил, что по всей имеющейся статистике для сдачи в аренду выгоднее приобретать апартаменты, а не квартиры. Он привёл в пример средний по Москве объект стоимостью 8 млн рублей. Если с квартиры такой ценовой категории можно получать 30-35 тыс. рублей в месяц, то в случае с апартаментами доход возрастает до 50-55 тыс. рублей.