Эксперты считают инициативу Хуснуллина о всероссийской программе реновации шагом к монополизации рынка регионов

Заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что реновация из московской инициативы превращается в федеральную программу, вызвало неоднозначную реакцию как среди экспертов, так и среди жителей регионов. Многие из них считают, что проблема не только в финансовой несостоятельности субъектов для реализации такого масштабного проекта, но и в высокой вероятности возникновения «точек напряжения», которых и так хватает на местах

Вице-премьер-министр Марат Хуснуллин решил не затягивать с внедрением своего профессионального московского опыта на федеральном уровне и предложил начать реализацию всероссийской программы реновации жилья. Вместе с этим он подчеркнул, что такое начинание требует серьезных финансовых ресурсов на местах и смены всего уклада жизни, но делать это нужно, ведь жилье стареет «достаточно серьезными темпами».

Внедрить московский опыт реновации на федеральном уровне уже пытались: в сентябре 2018 года депутаты Госдумы от «Справедливой России» внесли соответствующий законопроект. Он предусматривал реконструкцию или снос не подлежащих капремонту жилых домов с возведением на их месте новых объектов и благоустройством жилых территорий. Документ был вынесен на парламентские слушания, однако не дошел даже до первого чтения. Следующими с подобной инициативой выступили депутаты Заксобрания Санкт-Петербурга. Особенностью их законопроекта, что отличает его от программ по сносу аварийного и ветхого жилья в регионах, является то, что под программу сноса могут попадать и многоэтажные здания 1957–1975 годов постройки, по принципу их морального, а не физического старения.

В отличие от московской программы реновации, законопроект питерских законодателей предполагает реновацию не только зданий, но и целых микрорайонов, с возможным возведением объектов социальной инфраструктуры. Отдельно стоит отметить, что авторы законопроекта предлагают, помимо средств инвесторов и застройщиков, для реализации проекта привлечь региональные и муниципальные средства.

Представители министерства тогда в комментариях СМИ отмечали, что после детального анализа московского опыта реновация может быть распространена на регионы. Но при этом стоит учесть все ошибки и проблемы, которые возникли при реализации этого проекта в столице, чтобы избежать вспышек недовольства жителей и роста социальной напряженности. Как заявил в феврале 2019 года на круглом столе в Совете Федерации заместитель министра строительства Дмитрий Волков, для Москвы проект реновации оказался крайне оправданным и успешным.

Очевидно, что с назначением Хуснуллина в правительство на одну из ключевых ролей эти документы могут стать основной для законодательного обоснования его инициативы.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что бюджеты регионов не готовы взять на себя такую нагрузку: Московский фонд реновации жилой застройки входит в число самых богатых компаний страны и финансируется в основном за счет бюджетных дотаций. В 2019 году в Москве было выделено на нужды реновации 114 млрд рублей (для сравнения, весь бюджет Краснодарского края на 2020 год составляет по доходам 33 млрд рублей), в 2018 году — 187, 5 млрд рублей. Фактически оплачивать реализацию этого проекта придется тем, кто будет доплачивать за дополнительную площадь квартиры, и тем, кто будет покупать квартиры в новостройках, построенных в рамках реновации. В Москве при себестоимости жилья от 95 тыс. рублей за один квадрат продают его по 170–200 тыс. рублей за квадратный метр. В регионах разница между себестоимостью и продажной ценой квадратного метра не превышает 5–10%, а спрос ниже московского в несколько раз из-за низких доходов населения.

Эксперты в регионах также утверждают, что реновация не может быть реализована без четкого понимания, из каких источников будет финансироваться этот проект. Кроме того, во многих областях до сих пор не удается даже завершить расселение аварийного и ветхого жилья.

К примеру, в Хабаровском крае до сих идет расселение и снос бараков, построенных до Великой Отечественной войны.

В Архангельске власти ищут возможность расселить людей, живущих в деревянных домах дореволюционной постройки.

В Якутске в качестве эксперимента попытались провести реновацию отдельного микрорайона, застроенного бараками, с привлечением иностранного инвестора. Была разработана программа расселения, заложены фундаменты, но после ухода инвестора проект остановился без перспективы его продолжения.

 В Иркутской области, как рассказывает председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов, только на расселение около 2000 хрущевок понадобится 100 млрд рублей. Он убежден, что эти здания можно включить в программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поскольку они все серьезно изношены морально и физически. Но площадь хрущевок превышает 4,5 млн квадратных метров, бюджет программы в регионе не предусматривает таких средств. В Иркутске существует программа «Развитие застроенных территорий», согласно этой программе застройщикам выделяют участки земли, застроенные ветхим жильем, чтобы на их месте возводились высотные здания, куда расселяются люди. Но последние годы программа не работает, а после введения системы эскроу-счетов застройщики считают свое участие в программе невозможным.

В Новосибирске в 2018 году депутаты местного Заксобрания поддержали инициативу о проведении реновации, которая предусматривала снос и расселение домов, возведенных до 70-х годов. Но пока проект так и не стартовал — в бюджете области не удалось изыскать 250 млрд рублей. Генеральный директор компании SKY Group (Новосибирск) Владимир Литвинов настаивает, что проект реновации в регионах может быть реализован, если законодательно будут четко прописаны права, обязанности, статус и полномочия строительных компаний, которые примут в этом участие. С другой стороны, депутат Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин отмечает, что если целью реновации будет только обогащение частных строительных компаний, то у проекта нет шанса на успех. В начале в бюджетах разных уровней должны появится средства, а потом уже и те, кто будет их реализовывать, только таким образом это будет работать, считает эксперт.

В Астрахани расселение из ветхого жилья закончилось возбуждением более чем 40 уголовных дел в отношении чиновников. Людей не только не хотели отселять из аварийных домов, но и после переселения вдруг выяснилось, что новые дома еще менее пригодны для жизни, чем старые.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки в 2017 году предложил в центре города вместо хрущевок построить высотные дома эконом-класса и взять на себя расселение жильцов. Но фонд быстро обанкротился, а его руководитель оказался под следствием, его дело рассматривается в суде.

С другой стороны, первый вице-губернатор Калужской области Дмитрий Денисов убежден: программа реновации более перспективна, чем программа расселения аварийного жилья. Ведь с каждым годом аварийных домов становится все больше, и лучше действовать в этих вопросах системно. На снос и расселение 200 аварийных домов в области до 2025 года сейчас предусмотрено 3,8 млрд рублей.

В Заксобрание Свердловской области планируется внесение регионального документа о реновации жилого фонда. По информации администрации Екатеринбурга, ежегодно в городе нужно обновлять не менее 300 тыс. квадратных метров жилья, при общей площади жилищного фонда Екатеринбурга — 36 млн квадратных метров.

Как рассказал в комментарии «Московской газете» политтехнолог Алексей Глухов, «реновация возможна за счёт продажи готового жилья в новостройках, по цене гораздо выше, чем предоставляют жилье переселенцам. Так компенсируется снос устаревшего фонда. Это возможно только в тех регионах, где высокая покупательская способность жителей, и бюджетное обеспечение регионов позволит компенсировать высокие ставки по ипотечным кредитам. Повысить спрос на готовое жилье в 90% регионов возможно только при снижении ставок по кредитам до уровня 5-6%. Иначе профинансировать строительную отрасль невозможно. Плюс к этому необходимо поменять систему распределения налогов от регионов в федеральный бюджет. В общем, оставив вне зоны обсуждения множество моментов, реализовать план реновации в других регионах практически невозможно без значительного изменения экономической системы и бюджетной структуры регионов. Да и мощностей для реализации в кратчайшие сроки в регионах физически нет. Поэтому этот проект может растянуться на десятилетия, что в рамках инфляционных процессов не выгодно».

«Переселение одной пятиэтажки требует строительство и продажу дома площадью примерно трёх пятиэтажек. И процесс реновации не затрагивает выдачу квартир только лишь сиротам и инвалидам. Реновация касается всех проживающих в старых хрущевках, брежневках, а также жителей домов с 132 по 189 серию, моральный и физический износ которых уже давно за пределами рекомендуемых в советские годы нормами. Поэтому если обычную застройку скверов ради продажи жилья и выдачи инвалидам и отдельным категориям назвать реновацией в регионах, то такой вариант может и будет реализован. Но реновация, ещё раз повторюсь, это совсем иной проект, который даже Москва в полной мере с трудом вытягивает. Этот проект невозможно реализовать в регионах быстро, потому что нет таких средств у региональных и государственных бюджетов. А растягивать его на десятилетия экономически не выгодно, потому что инфляция не позволит банкам держать ставки по ипотечным кредитам на минимальном уровне долгий срок, а это 10–20 лет, по моим эмпирическим подсчётам», — подчеркивает Глухов.

Его коллега, политолог Илья Паймушкин не совсем с ним согласен.

«Инициатива Хуснуллина — это шаг к монополизации рынка регионов. Есть крупные строительные компании наподобие ПИКа, которые с радостью придут в регионы и построят привлекательные с точки зрения рынка дома. А если при этом придется каким-то образом привлечь средства собственников, например деньги, копившиеся на специальных счетах домов на капремонт, то будет для них ещё лучше. В некоторых регионах, к примеру в Архангельской области, выгоднее построить новые дома, чем по программе капремонта ремонтировать деревянные двухэтажки. Главное в этом вопросе — объем сбора средств в фонды капремонта и возможность купить готовые квартиры в новостройках. В таких регионах, как Краснодар, Новосибирск, Питер, Красноярск, Екатеринбург, Тюмень, это возможно реализовать. Что касается других регионов, то ПИК и иные крупные федеральные застройщики не пойдут без гарантии продажи жилья, а такую гарантию никто, кроме государства, дать не может. А у государства сейчас гораздо большие глобальные задачи, чем обеспечивать народ новым жильем», — отметил Илья Паймушкин.

Сергей Креков, лидер партии «СтопЖКХ», рассказал «Московской газете», что в первую очередь инициатива Хуснуллина коснется городов-миллионников, скажутся также плотность населения, спрос на покупку жилья, возможно, так называемые трансграничные города с подвижной ситуацией миграции, как, например, Владивосток.

«Думаю, тут можно обратиться к исследованиям Центра стратегических исследований Кудрина — там упоминались 20 городов, которые названы наиболее перспективными в России. В этих городах и внутренний спрос на жилье выше среднего по регионам, и миграционные процессы оживляют ситуацию на рынке недвижимости. И конечно, застраиваться будут те площадки, которые имеют наиболее высокую привлекательность на рынке. Сыграет роль и возможность получить перспективные участки для застройки при сравнительно невысокой цене расселения жильцов. Думаю, за пределы таких городов, в глубинку процессы реновации не пойдут. Не коснется реновация и таких городов, как например Воркута, где квартиру можно купить по стоимости коммунальных платежей за три месяца», — говорит эксперт.

Отвечая на вопрос о возможной реакции населения, Креков отмечает: «Скорее всего, люди будут обмануты. Они ждут от подобных проектов серьезного изменения качества своей жизни, массового расселения в новое жилье. Но реновация, скорее всего, коснется очень небольшого количества тех, кто проживает в престижных районах, с дорогой стоимостью земли, на небольшой площади. Будут выбираться кварталы в центре или кварталы, которые можно будет объединить в единую площадь застройки с последующей высокой плотностью высотного строительства. Иначе реновация просто не будет коммерчески выгодна. А остальные останутся вне этой программы. Думаю, будут возникать такие же очаги недовольства и по факту того, что никто не будет особенно заморачиваться выплатой достойных компенсаций. Жители будут недовольны и самим фактов расселения, и условиями. И если даже в Москве людям было очень трудно отстаивать свои права, то в регионах это будет практически невозможно».

Политтехнолог Дмитрий Мельников напомнил, что «точки напряжения в связи с проектом реновации в регионах могут возникнуть в связи с другими факторами».

«Так, например, в 68 регионах России проблемными считаются около 100 объектов. И будет крайне тяжело пояснить людям, которые вложили в жилье миллионы и не получили ни денег, ни жилья, почему новые квартиры направо и налево раздаются тем, кто не платил за него ни копейки. Эксперт также напоминает, что даже программа расселения аварийного жилья в большинстве регионов не работает полноценно именно из-за нехватки средств. Плюс вызывают большие вопросы как качество построенного в рамках реновации жилья, так и негативный общественный резонанс, который буквально взорвал столицу», — отметил собеседник издания.

Напомним, программа реновации жилья в Москве стартовала летом 2017 года. Она охватывает более 5 тысяч домов, большинство из них — пятиэтажные хрущевки. Срок реновации установлен до 2032 года, всего планируется расселить около 1 млн москвичей. Первые 10 тыс. горожан начали переселяться в свои новые квартиры в прошлом году. Сейчас строится еще 98 домов на 1,3 млн кв.м, 20 из которых сдадут до конца года, в них переселится в них еще 5,3 тыс. семей, или порядка 15 тыс. жителей Москвы.