На рынке жилья из-за «пенсионерских» схем «чувствуются предпосылки коллапса»

Форма так называемого мошенничества «пенсионеров» на рынке недвижимости получает все большее распространение

Ситуация создает реальную угрозу для вторичного рынка недвижимости в России, поскольку любая покупка чревата риском быть оспоренной под предлогом внезапно обнаруженной недееспособности продавца. Суд возвращает квартиру продавцу по причине его недееспособности и совершения сделки под давлением мошенников. Добросовестный покупатель при этом лишается и жилья, и уплаченных за него денег, так как продавец, ссылаясь на свою недееспособность, отказывается возвращать средства, утверждая, что их у него нет. Политики, комментируя ситуацию, заявляют, что на страх мошенничества среди потребителей реагируют крупные застройщики, запуская рекламные кампании, призывая вместо старого жилья покупать новостройки. Риелторы со своей стороны опасаются, что распространение таких схем затормозит рынок.

На днях замруководителя Росреестра РФ Алексей Бутовецкий обратил внимание на то, что в ситуациях, когда суд признает сделку недействительной и применяет принцип «вернуть все, как было», на практике возвращают только квартиру продавцу, а вопрос с деньгами покупателя зависает. И как выход из ситуации вместо действующего механизма, при котором квартира возвращается продавцу до возврата денег, предлагается синхронизировать процесс: запись о праве собственности аннулировать лишь после полного возврата средств покупателю.

Как говорится на сайте Росреестра, в ходе заседания круглого стола комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству он заявил, что управление Росреестра по Москве располагает сведениями о 130 случаях за три последних года, когда совершенная под влиянием мошенников сделка была потом оспорена, и это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН. На территории остальной страны это происходит кратно меньше, а в трети регионов таких случаев нет вообще.

Гражданский оборот недвижимости в мировой практике стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы. По словам Бутовецкого, в случае с нотариальной формой договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние.

«В то же время, если вводить обязательную нотариальную форму, то общество должно быть готово к росту стоимости таких услуг, а нотариусы — к увеличению нагрузки на систему. Сейчас, к примеру, нотариусы удостоверяют 9% сделок от всего оборота рынка недвижимости», — уточнил замруководителя Росреестра РФ.

«Росреестр долгое время настаивает на том, что нотариус, если он удостоверил сделку и потом что-то с правом произошло, должен отвечать без вины (...) Это просто воля государства по стабилизации гражданского оборота недвижимости. Но коллеги из нотариата долгое время со мной не соглашаются. А это краеугольный камень такой реформы. Обязательная нотариальная форма не может быть с сохранением ответственности нотариуса с виной, потому что вину нотариуса невозможно доказать» — прокомментировал Алексей Бутовецкий.

Другой вариант защиты сделок — компенсаторный, по которому предлагаются выплаты в специальный фонд, выплачивающий компенсацию. В то же время там большие пошлины, которые доходят до 10% от сделки, и населению это не выгодно, рассуждает он.

В случае применения реституции каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке. В этом и заключается принцип справедливости. Если одна сторона не возвращает деньги, справедливо ли, что другая возвращает квартиру?

«Как поступает пристав? Ведь деньги тяжело найти, а скорее всего невозможно. А квартира — это запись в реестре, которую можно просто погасить. Поэтому справедливым было бы решение, что запись гасится, когда деньги передаются обратно. Вот так должны выполняться такие решения. И тогда это обычная 167 статья ГК РФ, и ничего другого не нужно делать. Есть ли такая норма в Гражданском кодексе? Есть, это 328-я статья Гражданского кодекса «Встречное исполнение обязательства», где указано, что одна сторона не может требовать исполнения обязательства, если другая сторона не выполняет встречное обязательство. Как кажется, это и есть главный принцип справедливости. Возникает вопрос, а 328 статья ГК к недействительности сделок применяется? Применяется, подпункт 2 пункта 3 статьи 307.1 гласит, что к недействительности сделок применяются общие нормы об обязательствах. То есть, мне кажется, у судов есть все возможности, чтобы не только оценивать саму сделку, но и определять порядок ее исполнения», — подытожил Алексей Бутовецкий.

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в комментарии «Московской газете» отметил: «Это предложение полностью соответствует концепции двухсторонней реституции — понятия, закрепленного в Гражданском кодексе, согласно которому в случае признания сделки недействительной стороны приводятся в первоначальное положение — то есть возвращаются деньги, а квартира — предыдущему собственнику. Но, к сожалению, на данный момент судебная практика по этому понятию достаточно неопределенная».

«Любая законодательная инициатива, которая даст четкое понимание и четко регламентирует двухстороннюю реституцию, только пойдет на пользу устранению той абсурдной ситуации (не побоюсь этого слова), которая последние месяцы сложилась на московском рынке, да и на рынках вторичной недвижимости других регионов. Чувствуются предпосылки какого-то коллапса. Все покупатели настолько напуганы событиями, которые происходят в связи с признаниями сделок недействительными, что слово «пенсионер» в узком кругу участников рынка недвижимости становится словом ругательным», — рассказал Константин Ламин.

Тем временем, лидер ЛДПР Леонид Слуцкий для решения проблемы с оспариванием сделок предложил замораживать деньги при покупке квартир у пенсионеров.

«Вопрос стоит настолько остро, что крупные застройщики запускают рекламные кампании, призывая приобретать жильё в новостройках, чтобы не стать жертвой обмана таких старушек. Но защитить граждан с помощью остроумных слоганов едва ли получится», — цитирует сайт партии Слуцкого.

Идею о введении нормы по замораживанию денег поддержал его коллега в Госдуме РФ, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. Деньги покупателя предлагается размещать на специальном блокированном счёте и удерживать в течение месяца после сделки.

 «Такая норма могла бы хотя бы отчасти решить проблему откатов сделок по причине мошеннических действий. Когда человек находится под воздействием, обычно оно не может длиться так долго. По исходу недели чаще всего либо сам человек, попавшийся на уловки мошенников, либо его родные, замечают, что что-то не так», — приводит слова депутата «Газета.ru».

Как считает Аксененко, за этот срок продавец успеет обратиться в правоохранительные органы, а покупатель при откате сделки не потеряет деньги.

Ранее «Московская газета» рассказывала, что депутат Госдумы Михаил Делягин предложил для пресечения таких мошенничеств обязательное освидетельствование продавца на дееспособность, прохождение сделки через нотариуса и замораживание денег на 10 дней на счетах.