Назван главный фактор, поддерживающий сегодня первичный рынок недвижимости

Главным и, по сути, единственным фактором, который сегодня поддерживает рынок новостроек, является программа льготной семейной ипотеки. В то же время рост спроса на первичном рынке напрямую зависит от решений ЦБ РФ по ключевой ставке, которая влияет на ставки кредитования в коммерческих банках

Об этом «Московской газете» рассказал ведущий аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константин Ламин.

«Сегодня стало известно, что Минфин сохранит условия по семейной ипотеке, которую сейчас предоставляют под 6% годовых. Именно эта программа сейчас является главным и единственным механизмом поддержания рынка недвижимости в первичном сегменте. Я не назову точных цифр, но сделки по семейной ипотеке сейчас это больше половины от всех сделок. В то же время в целом после отмены общей ипотеки под 8% рынок новостроек очень сильно просел. Если к моменту окончания этой программы 1 июля 2024 года в месяц в одной только Москве заключалось порядка 10 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья, то теперь — около 5 тыс. И здесь восстановление спроса напрямую зависит от решений Центробанка по ключевой ставке. Иными словами, пока она сохраняется на высоком уровне, ставки по ипотеке в коммерческих банках тоже находятся в значениях, при которых люди не хотят брать кредиты. Это просто невыгодно и очень дорого. Как только ставки снизятся до условно нейтральных значений, мы увидим и рост спроса на новостройки», — отметил эксперт.

Напомним, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в Госдуме 19 ноября назвала семейную ипотеку главным фактором, поддерживающим первичный рынок недвижимости, и привела данные об удельном весе сделок по семейной ипотеке в нынешнем году.

«В октябре более половины выдач (54%) было обеспечено этой программой. Всего по итогам года по ней может быть предоставлено кредитов на 2,2 трлн рублей, что в целом сопоставимо с результатом 2023 года», — сказала Набиуллина.

В то же время, по словам Константина Ламина, вторичный сегмент рынка недвижимости даже в условиях высоких ставок банков чувствует себя сегодня вполне стабильно:

«Рынок адаптировался к высоким ставкам банков. Если посмотреть статистику Росреестра, то сейчас количество сделок на вторичном рынке примерно такое же, как было год или два назад. Это происходит потому, что этот сегмент в целом не так зависит от ипотеки. Все же люди продают свои старые квартиры, покупают новые, и это поддерживает рынок. Первичный же сегмент рынка сильнее зависит от кредитования. Сам факт того, что параметры семейной ипотеки не меняются является позитивным. Но нужно понимать, что таким образом могут улучшить жилищные условия лишь те, кто подпадает под ее требования. Кроме того, наличие сделок по семейной ипотеке напрямую зависит от бюджетного финансирования. То есть, если его лимиты исчерпываются, то и сделки по семейной ипотеке не заключаются, хотя формально программа продолжает действовать».

Напомним, осенью этого года крупные российские банки приостановили выдачу кредитов по программе семейной ипотеки в связи с исчерпанием бюджетных лимитов. Однако сегодня в телевизионном интервью министр финансов РФ Антон Силуанов заверил, что сейчас уже деньги для реализации программы выделены и проблем с ней не будет.

Аналитик Константин Ламин оценил влияние сохранения параметров программы семейной ипотеки на стоимость аренды жилья, которая выросла из-за повышенного спроса, когда коммерческая ипотека перестала быть доступной из-за высоких ставок, а общую льготную программу закрыли:

«Сохранение параметров льготной семейной ипотеки вряд ли окажет влияние на арендный рынок. Он сейчас сильно вырос и пока остановился на этом уровне. Снижение стоимости аренды жилья будет зависеть от перемещения спроса в сегмент купли-продажи недвижимости. Это, как я уже говорил, сейчас связано с решениями Центробанка по ключевой ставке. Как только ставки коммерческих банков станут привлекательными для того, чтобы брать ипотеку, спрос переместится на рынок купли-продажи и аренда упадет».

Согласно основным направлениям денежно-кредитной политики Центробанка на 2025-2027 гг., ключевая ставка может быть снижена к условно нейтральным значениям в 7,5-8,5% только в 2027 году при условии падения инфляции до 4% годовых.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, представляя данный документ в Госдуме 19 ноября, отметила, что понимает, что нынешняя жесткая политика регулятора лишает граждан возможности улучшения жилищных условий по доступным ставкам банков.

«Многим пришлось отложить покупку жилья, и мы понимаем, как важно быстрее вернуть рыночные ставки к умеренному уровню. Но этого можно достигнуть только при наличии низкой инфляции, и никак иначе», — сказала она.

Ранее СМИ писали, что доступность жилья упала до минимальных значений.