Россиян предостерегли от покупки жилья в новостройках «про запас»

По данным банка Дом.рф, в России доля нераспроданного жилья в строящихся домах составила 67% от общего рынка. По словам собеседников «Московской газеты», какого-то обвала строительного рынка за этим не стоит. Однако проблемы со спросом на первичное жильё в ряде регионов уже есть, ситуация на рынке в ближайшие годы обещает быть непростой для покупателя. Риэлтор из Санкт-Петербурга Александр Минаков советует не увлекаться инвестициями в недвижимость и отдавать предпочтение хорошему жилью для жизни, а не для вложений, с близким сроком сдачи

По данным банка Дом.рф, доля нераспроданного жилья в строящихся домах составила рекордные в сравнении с 2020 годом 67%, передаёт «Ъ».

Рост доли нераспроданного жилья в 2023 году связан не с низкими продажами, а с увеличением темпов вывода новых проектов на рынок, сказал «Московской газете» заместитель руководителя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков.

Новый дом появляется на рынке с показателем «100% квартир не продано», и по мере строительства эта цифра постепенно снижается. В январе-октябре 2023 года объем вывода на рынок новых проектов в России почти на 19% выше показателей аналогичного периода 2022 года. И этим объясняется рост числа непроданных квартир. Также важно указать, что это – общий процесс по стране. Избыток или дефицит предложения – это всегда вопрос конкретного города и района. А на местах динамика предложения контрастная: где-то больше, где-то меньше», — рассказал Михаил Хорьков.

Как сообщили «Московской газете» в Российской гильдии риэлторов, во Владивостоке, городе, занимающем одно из ведущих мест в стране по динамике жилого строительства, из уже сданного жилья на текущий момент не распродано 1,7 миллионов квадратных метров.

«Покупатели жилья действительно начинают немного паниковать из-за неопределённости экономической ситуации и думать, стоит ли им входить на рынок, — сказала «Московской газете» вице-президент Российской гильдии риэлторов Екатерина Шенгель. — В ряде регионов, в том числе в Приморье, в первой половине ноября цены на первичное жильё начали снижаться ввиду снижения спроса. С другой стороны, устойчивый рост спроса и цен наблюдается в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Краснодарском крае. В Москве, по данным аналитиков, рост цен на первичное жильё составил 86% по отношению к июлю 2023 года. Банки поднимают первоначальный взнос на ипотеку, с 1 января 2024 года он составит 30%, количество сделок на рынке будет уменьшаться. Платёжеспособных заёмщиков по таким ставкам не много, и накопить такую сумму первоначального взноса могут не все. Любимый запрос россиян на ипотеку – это до сих пор «без первоначального взноса и по семейной ставке».

Проблемы на рынке жилья будут, правда не сейчас, а в 2024-2025 гг., когда на рынок выйдет весь объём жилья, который недавно выкуплен, в том числе неквалифицированными инвесторами с целью вложения денежных средств, отметила Екатерина Шенгель.

«Купить новостройку на стадии «котлована» и потом её продать у нас все «умеют», и у всех это «получается», – заметила собеседница «Московской газеты».

По словам эксперта, застройщики в сложившейся ситуации не паникуют.

«Застройщики получают дотации, они сидят на эскроу-финансировании, банки дают им деньги. Планы на 2023 год они перевыполнили, и какая-то подушка безопасности у них уже заложена. При этом застройщик вынужден продолжать строительство и реализовывать новые проекты, даже если распродаёт не все жильё. При получении застройщиком финансирования от банка утверждаются план продаж, стройки, реализации объектов. В случае отставания от графика, невыхода на стройку застройщикам серьёзно повышаются ставки по кредитам. Поэтому все выкручиваются, как могут», — добавила Екатерина Шенгель.

Надо понимать, что легко на рынке жилья в ближайшие годы не будет, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов:

«Если в Москве нормально работает программа реновации, то что делать людям в регионах, не ясно. Люди предпочитают жить в комфортном новом жилье с современными подъездами и инфраструктурой. Поэтому непонятно, кому будут нужны квартиры в хрущёвках, которые сейчас освобождаются в регионах. При этом у нас в стране демографический кризис, происходит внешняя и внутренняя миграция. Льготные программы по ипотеке будут более адресными, такими, например, как арктическая ипотека. Правительство будет продолжать субсидировать льготные программы, но они будут направлены не на всех платежеспособных граждан, а на более конкретную целевую аудиторию, на которую будут ориентироваться и застройщики».

Крупные застройщики и организации в сфере недвижимости стараются быть аккуратными в высказываниях, сохранять лицо, не провоцировать паники на рынке, сказал «Московской газете» инвестор из Санкт-Петербурга, руководитель агентства «Минаков Недвижимость» Александр Минаков.

«Застройщики признают определённые проблемы, но в целом их оценки звучат оптимистично», — отметил собеседник издания.

«За последние пару лет клиенты, которые обращались к нам за продажей жилья в только что построенной новостройке, то есть, они купили это жильё в качестве инвестиции и теперь хотят из неё выйти, зачастую не могут даже с нашей квалифицированной помощью продать жильё по той цене, по которой его купили. Риск в том, что сейчас на оптимистических ожиданиях люди покупают много новостроек и не очень думают о том, как из этих инвестиций выходить. Если они покупают жильё для себя, то хорошо — человек подождал три года, приехал с семьёй в новую квартиру в новом доме, пусть она и обошлась по 400 тысяч рублей за метр, как в Петербурге сейчас стоит жильё хорошего уровня. Но человек понимает, что сделает в этой квартире ремонт и будет в ней жить. А когда он берёт на последние деньги с ипотекой вторую квартиру, которую он планирует сдавать или продать после завершения строительства, это приводит к проблемам. Люди не понимают, что этот бизнес уже сходит на нет. И арендные ставки таковы, что отбивают вложения за гораздо больший срок, чем прежде, а цена продажи, к сожалению, зачастую примерно такая же, как была при покупке, то есть не получается существенного роста. Человек купил квартиру по 400 тысяч рублей за метр, когда доллар был по 60 рублей, а сейчас эта большая квартира без ремонта стоит те же 400, а то и 350 тысяч рублей за метр, этих квартир строится всё больше, и они стоят без покупателей, а доллар – между 90 и 100 рублями. Налицо убыток. Мне кажется, таких ситуаций сейчас будет много, и я бы предостерёг людей от покупок большого количества новостроек «про запас» в качестве инвестиций. Советую покупать квартиру для себя, в хорошем районе и с близким сроком сдачи. У некоторых объектов сейчас срок сдачи в 2027 году, и я бы туда даже не заглядывал в условиях нынешней неопределённости. Если вы не какой-то рисковый инвестор с огромным портфелем», — заключил Александр Минаков.