«Регионализация» ипотечных ставок потребует жесткого контроля над заемщиками

Правительство рассматривает возможность введения дифференцированной ипотечной ставки в различных регионах страны, пишет gazetametro.ru

В настоящее время процентная ставка по ипотеке одинакова как в Москве, так и в регионах, хотя зарплата в столице заметно выше, чем в глубинке. Возможен ли вариант, что люди будут брать в регионах «дешевые» деньги, а покупать жилье в Москве? Как эта ситуация может повлиять на рынок ипотеки в целом, поможет ли оживить его? Какие риски и выгоды от этой затеи для населения и бизнеса?

Всё логично

«Установление ставки по семейной ипотеке в зависимости от среднего дохода в регионе выглядит логичным. Это позволит улучшить доступность жилья для семей из небогатых регионов, позитивно отразится на жилищных рынках в экономиках в целом таких регионов. Главный риск известен: возможный быстрый рост стоимости жилья в данных регионах на фоне роста спроса, что может обнулить выгоду от более низкой ипотечной ставки. Между тем многое будет зависеть от того, как конкретно будет устроен механизм дифференциации. Если ставка по семейной ипотеке будет снижена в небогатых регионах, а в остальных останется прежней, эффект будет положительным. Но это потребует дополнительных расходов бюджета. Если снижение ставки в бедных регионах решат компенсировать ростом ставки для богатых субъектов, то тут эффект уже будет неоднозначным. Брать дешевую ипотеку в бедных регионах и покупать жилье в дорогих вряд ли получится, так как при заключении ипотечного договора в нем прописывается объект, на покупку которого пойдет кредит. Причем деньги покупатель не получает на руки, они сразу переходят на счет продавца. Хотя нельзя исключать появления каких-то хитрых схем», — сказал «Московской газете» аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Математика дифференциации

«Представьте себе ситуацию: два молодых специалиста с одинаковым образованием и опытом работы хотят купить квартиру в ипотеку. Один живет в Москве и зарабатывает 120 тысяч рублей, второй — в Саратове с зарплатой 48 тысяч. При одинаковой ипотечной ставке 18% ежемесячный платеж за сопоставимое жилье составит около 50 тысяч рублей. Москвич потратит на ипотеку 42% зарплаты, а саратовец — 104%. Абсурдность ситуации очевидна: при формально равных условиях один получает доступ к жилью, а другой исключается из этой возможности. Именно эту проблему призвана решить правительственная инициатива по региональной дифференциации ипотечных ставок. Нынешняя система единых ипотечных ставок создает парадоксальную картину, когда жители бедных регионов фактически субсидируют покупку элитной недвижимости в столицах. Банки привлекают средства по всей стране под одинаковый процент, но выдают кредиты там, где платежеспособность выше — то есть в мегаполисах. За последние пять лет эта диспропорция только усилилась. Региональные рынки недвижимости стагнируют, строительные компании сворачивают активность, молодежь массово уезжает в поисках доступного жилья. Круг замыкается: без доступной ипотеки нет спроса на жилье, без спроса нет строительства, без строительства нет рабочих мест и развития. Математика дифференциации выглядит убедительно. Чтобы долговая нагрузка составляла разумные 30% от дохода, ипотечная ставка в регионах должна быть на 4-6 процентных пунктов ниже столичной. При ставке 12% вместо 18% тот же саратовец сможет позволить себе квартиру, а местная экономика получит мощный импульс развития», — отметил в беседе с изданием политолог, общественный советник г. Москвы, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Оборотная сторона медали

Какие риски могут возникнуть в связи с этой инициативой?

«У медали есть и оборотная сторона. Основная опасность кроется в возможности злоупотреблений. Получив льготный кредит в депрессивном регионе, заемщик может потратить его на покупку недвижимости в дорогом мегаполисе. Формально он будет числиться жителем Костромы, а фактически инвестировать в московскую недвижимость. Международный опыт показывает, насколько изобретательными могут быть участники рынка в обходе ограничений. В США в 1990-х годах попытки введения региональных различий в ипотечных программах провалились именно из-за массовых злоупотреблений. Американцы быстро научились оформлять «номинальное проживание» в льготных штатах, а реально покупать недвижимость совсем в других местах. Есть и другие подводные камни. Банковская система может не выдержать резкой перестройки. Представьте региональный банк, который вдруг обязали выдавать кредиты под 12% вместо 18%, при том, что его собственные расходы на привлечение средств остались прежними. Либо государство будет компенсировать разницу — тогда программа обойдется в космические суммы, либо банки начнут банкротиться. Что же делать? Изучение мирового опыта подсказывает несколько решений. В Канаде действует развитая система региональной ипотеки, но с жесткими ограничениями. Льготный кредит можно получить, только если три года до этого работал в регионе и обязуешься еще пять лет не уезжать. Нарушил условие — немедленно доплачиваешь разницу между льготной и рыночной ставкой за весь период. Германия пошла по пути создания региональных строительно-сберегательных касс с различными условиями кредитования. Но самое главное — немцы интегрировали жилищные программы с планами развития территорий. Льготную ипотеку можно получить только при условии трудоустройства в приоритетных для региона отраслях. Но ключевое условие успеха — жесткий контроль за использованием льгот. Нужна цифровая платформа, которая будет отслеживать каждую сделку в режиме реального времени», — добавил эксперт.

«Ипотечный туризм»

«Ключевая угроза успеху этой меры – «ипотечный туризм», причем в обе стороны. Риск №1: житель региона с низкой ставкой берет дешевый кредит, чтобы купить жилье в дорогой Москве или Петербурге. Это подстегнет цены в столицах и обескровит региональные рынки, ради которых затеяна инициатива. Риск №2, который требует особого внимания: финансово обеспеченные жители Москвы или других крупных центров, пользуясь пониженными ставками в привлекательных (курортных, развивающихся) регионах, массово скупают там жилье не для проживания, а для инвестиций и капитализации, что приведёт к:

искусственному росту цен в этих регионах, сводящим на нет доступность для местных жителей; формированию «пузырей» на локальных рынках из-за спекулятивного спроса; перекосу рынка аренды в сторону дорогих объектов, ориентированных на инвесторов, а не на потребности местного населения; искажению цели программы: вместо поддержки местных семей деньги уйдут на обогащение столичных инвесторов.

Поэтому нужно закрепить «тройную региональную прописку» льготы. Прописка/регистрация заемщика – постоянная в регионе льготной ставки, официальное трудоустройство в этом же регионе (подтверждаемое ФНС), покупка объекта строго в границах этого же субъекта РФ. Только так можно гарантировать, что льготные деньги достанутся тем, кто действительно живет и работает в регионе, а не инвесторам из столиц, ищущим «дешевые» активы для перепродажи или сдачи», — предположила в беседе с изданием консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор ООО «Вместе.ПРО» Олеся Бережная.

Альтернатива

Какие еще последствия, кроме экономических, может иметь эта инициатива?

«В качестве альтернативы возобновления рынка жилищного строительства и реанимирования всей строительной индустрии предложен инструмент дифференцированной ипотечной ставки в зависимости от региона. Таким образом, предполагается решить не только вопрос с ипотекой и инвестициями в новостройки, но и демографическую и кадровую проблемы, привязав молодые, высококвалифицированные и рабочие кадры к месту своего проживания. Тем самым развивая условия для создания семей, обеспечения предприятий сотрудниками и развивая экономику страны в целом в сбалансированном формате», — считает политолог, член общественного совета при министерстве науки и высшего образования РФ Инна Литвиненко.