Россиянам назвали главные ошибки на старте сделки с недвижимостью

В условиях высоких ставок конца 2025 года цена ошибки при покупке квартиры может достигать сотен тысяч рублей. Как не попасть в типичные ловушки разбиралась «Московская газета»

Три главные ошибки на старте

«Чаще всего покупатели не доходят до сделки по самым банальным причинам, которые на первый взгляд кажутся несущественными», — рассказала изданию основатель компании Forte Group Зара Назарян.

Первая ошибка — альтернативные сделки без предварительной разведки. Человек планирует продать свою квартиру и ориентируется на объявления на онлайн площадках, не «прозвонив» варианты. 

«Когда берут задаток за свою квартиру и начинают искать альтернативу, оказывается, что половина объявлений фейковые, 20-30% — повторяющиеся объекты с разными данными, а оставшиеся не подходят», — пояснила эксперт.

Вторая — обратная последовательность с ипотекой. Покупатель находит квартиру и только потом подает заявку в банк. Когда выясняется, что кредит не одобрят, сделка срывается.

Третья — невнимание к материнскому капиталу. Если продавец использовал маткапитал, но не выделил доли детям, процесс подготовки документов может занять до 2 месяцев, что критично при ограниченных сроках.

Системный подход к проверкам

Профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ, д.э.н. Наталья Рубан-Лазарева систематизирует ключевые ошибки: недостаточная проверка юридической чистоты объекта, игнорирование рыночной стоимости, некомпетентный выбор агентства, отсутствие проверки документов до аванса и неверный выбор финансирования.

«Ошибки на начальном этапе способны не только сорвать сделку, но и повлечь финансовые потери», — подчеркнула профессор.

Чек-лист юридической проверки

До внесения денег Зара Назарян рекомендует шесть обязательных проверок. Первая — выписка из ЕГРН на предмет обременений. Вторая — кредитная история продавца и супруга: если просроченные платежи превышают 500 000 рублей, это признак предбанкротного состояния. Третья — отсутствие лиц с правом пожизненного проживания (информация в документах-основаниях). Четвертая — выделение долей при использовании маткапитала. Пятая — платежные документы, подтверждающие оплату продавцом полной стоимости. Шестая — отсутствие судопроизводств.

Доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ, к.э.н. Елена Смирнова добавила: важно проверить состав собственников, обращая внимание на детей и пожилых людей — это может создать проблемы при оформлении или стать основанием для оспаривания.

Как не переплатить

Для определения адекватной цены профессор Рубан-Лазарева рекомендует сравнительный анализ объектов в районе, привлечение оценщика и онлайн-сервисы: «Обращайте внимание, как долго объект в рекламе. Если с документами всё хорошо, но более 3 месяцев не продается — стоимость завышена».

Выбор риелтора: ключевые вопросы

Профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ посоветовала учитывать опыт работы, отзывы клиентов, наличие профессиональной ответственности и готовность предоставить полную информацию.

Зара Назарян детализировала: уточните стаж, формат работы (агентство или частник), наличие договора. 

«Почитайте отзывы, посмотрите соцсети. При небольшом опыте и сложной сделке возьмите юриста», — рекомендует эксперт. 

Важно выяснить: входит ли проверка в стоимость услуги, когда платится комиссия, будет ли письменный отчет, есть ли ограничения по количеству вариантов, присутствие на всех этапах.

Ипотека vs наличные в 2026 году

«В первой половине 2026 года выгоднее покупка за наличные, так как базовая ипотечная ставка держится на уровне 19-22%», — спрогнозировала Зара Назарян. Ситуация изменится при снижении ключевой ставки до 12% — появится возможность рефинансирования.

Наиболее доступна семейная ипотека по ставке 6%. 

«С февраля 2026 года ее можно взять только один раз на семью. Пока есть возможность оформить по одной на каждого супруга — рекомендую воспользоваться», — посоветовала эксперт.

Профессор Рубан-Лазарева предупредила о «подводных камнях»: страхование объекта и жизни, комиссии, риск потери жилья при невыплате.

Новостройка и «вторичка»: разная специфика

При покупке новостройки профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ порекомендует проверять надежность застройщика, разрешительную документацию, сроки строительства, качество материалов и условия ДДУ.

«Вторичка» требует других акцентов, это: юридическая чистота, состояние коммуникаций, законность перепланировок, история эксплуатации.

Елена Смирнова обращает внимание на налоговые нюансы: проверьте распределение долей, риски оформления на несовершеннолетних и льготников: 

«Если покупка оформлена позже 15 числа по дате из ЕГРН, налог на имущество будет рассчитываться со следующего месяца».

Золотое правило

Все эксперты сходятся во мнении: фундамент успешной сделки — тщательная проверка юридической чистоты объекта и документов.

Елена Смирнова советует составить план: выбрать запасные варианты, определить соотношение собственных и заемных средств с учетом оформления и ремонта, заранее согласовать условия с банком.

«Главный совет — проверка юридической чистоты объекта и документов», — резюмировала профессор Рубан-Лазарева.

Рынок недвижимости не прощает спешки. Но системный подход и внимание к деталям способны свести риски к минимуму даже в сложных условиях 2025-2026 годов.