Архитектор: «Строить в городе больше нельзя». В Москве запустили платформу с идеями по модернизации хрущевок

КБ «Стрелка» предлагает альтернативные варианты реновации. Однако, как отмечают эксперты, столичные власти в свое время уже отказались от реконструкции типовых пятиэтажек

Консалтинговое бюро «Стрелка» представило интернет-платформу «Новый взгляд на типовые дома», позволяющую горожанам выбрать проект модернизации старого жилища.

Бюро, специализирующееся на комплексных городских решениях, предлагает жителям хрущевок не менять свой дом на другой и при этом сделать его современным и удвоить сроки его службы.

Во вводной части проекта говорится, что десятки лет эксплуатации домов, построенных еще в советское время, привели к техническому износу зданий, и сегодня многим жильцам в них некомфортно. Типовые дома часто остаются без внимания и ветшают, либо отправляются под снос, уступая место многоэтажным новостройкам.

Однако такие дома еще можно превратить в жилье высокого качества, соответствующее современным потребностям. В качестве положительного примера приводится опыт европейских стран, где старые пятиэтажки перестраиваются и продолжают служить их собственникам. Модернизация дома, в отличие от капитального ремонта, предполагает не только замену инженерных коммуникаций, но и полное преобразование здания с улучшением их функциональной и планировочной организации.

К минусам типовых застроек, помимо их ветхости, бюро относит отсутствие приватности первых этажей, когда жителям приходится закрывать окна решетками, занавешивать шторы, всячески избегая внимания случайных прохожих. Кроме того, небезопасные и неудобные подъезды, хаотичный облик балконов, низкое разнообразие сервисов внутри районов, недостаток места для отдыха и, наконец, неудобная планировка квартир.

Благодаря сайту горожане смогут увидеть, как можно изменить дом их серии. В частности, среди вариантов — обустройство палисадников или создание общественного пространства в нижнем ярусе, пристройка входных групп, встраивание лифта внутри или снаружи дома, пристройка балконов и организация на крышах площадок для игр и отдыха.

При этом, по расчетам Центра городской экономики КБ «Стрелка», модернизация типовых зданий массовых серий потребует на 30% меньше средств, чем строительство того же объема нового жилья.

Для реализации такого проекта жильцы дома должны самостоятельно привлечь девелопера, который будет финансировать реконструкцию существующих домов, одновременно проводя уплотнение за счет новых зданий, куда при желании может переехать и часть жителей реконструируемого дома.

О том, насколько жизнеспособен этот проект, «Московская газета» поговорила с автором первой в городе реконструкции, архитектором Алексеем Кротовым. Благодаря ему старый пятиэтажный дом на Химкинском бульваре в 2003 году превратился в современную девятиэтажку.

«Вообще реконструкция — это дело привычное, понятное и неудивительное. Реконструкция всегда была и всегда будет, потому что все стареет, все надо переводить в новое качество, и это совершенно понятно. Непонятно только, зачем надо было сносить пятиэтажки? Это большая глупость и даже преступление, потому что это наш национальный жилой фонд. А то, что он морально устарел… Ну, так давайте приведем в порядок, как это и было сделано с домом №4 на Химкинском бульваре. После произошедшего там взрыва бытового газа (критичных повреждений дому он не нанес, лишь выбило стекла) появилась возможность объявить этот дом аварийным, если найдутся желающие его реконструировать. Префектура обратилась к компании, в которой я работал главным архитектором с соответствующим предложением. В итоге мы надстроили еще 4 этажа, которые, кстати, не опираются на старую часть: для них были возведены новые конструкции, которые как бы охватывают дом в железобетонную обойму. КБ «Стрелка» предлагает модернизировать внешнюю часть, но это лишь фасад, а главное для жильцов — это то, где они будут жить, в каких квартирах. В том доме на Химкинском бульваре люди в итоге получили не те маленькие квартирки, которыми владели раньше в пятиэтажке, а исходя из 18 метров на человека, т.е. двухкомнатная квартира была не 42–44 метра, как в старой хрущевке, а уже 56–58, иногда 60 метров. Мы продлили срок службы дома в несколько раз после реконструкции, обновили все инженерные системы, изменили его пластику, придали ему какой-то свой архитектурный образ. Мы значительно улучшили качество жилья. Стоимость квартир там сразу выросла в три раза.

После этого столичные власти предложили нам реконструировать подобным образом весь район, в котором находилась эта пятиэтажка. Потому что была заинтересованность перевести пятиэтажный жилой фонд в новое качество, были созданы для этого условия. Нам предложили: «Пожалуйста, вот у вас есть 83 квартал. Возьмите там жилье и в городскую долю переселите туда этих людей, а потом отдадите 30% из пятиэтажки». Но после прихода в мэрию новой команды была выбрана иная стратегия. Потому что надо было срочно спасать строительный комплекс. Ну, и администрация города, вероятно, тоже захотела быть бенефициаром этого процесса. Ведь, по большому-то счету город построен, строить в нем больше нельзя. И по советским нормам все уже размежевано и надо было только утвердить эти границы межевания уже в новых документах. Но что произошло? Стали перемежевывать территорию, чтобы выделить для города некие пространства, так называемые «общего пользования».

Вот программа реконструкции и не пошла: этажность хрущевок-то можно увеличить максимум в 2 раза, а современные застройщики на той же площади увеличивают ее в 3-4. Если плотность жилого фонда (плотность — это количество квадратных метров на гектар) у пятиэтажек 5–8 тыс. квадратных метров, а с учетом уплотнительной застройки, точечной застройки, которая произошла — 9 тыс. квадратных метров на гектар, то сейчас добиваются увеличения плотности до 50, а иногда до 70 тысяч квадратных метров на гектар. Это совершенно сумасшедшая плотность, которая никогда раньше архитекторами не допускалась. Зачем нам в городе такая плотность? Мы ездим в Европу и радуемся, и чувствуем себя комфортно, когда живем в пяти-восьмиэтажной застройке. Зачем нам при наших территориях, при нашей колоссальной стране по территориям надувать город таким количеством жителей и увеличением этажности? Это абсурд», — делает свои выводы Алексей Кротов.

В Москве, среди известных реализованных проектов по реконструкции старых домов, помимо здания на Химкинском бульваре, дома на улице Берзарина, Мишина и на Маршала Новикова.

При этом есть примеры и неудачных инициатив. В 2018 году гендиректора компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова арестовали по статье о мошенничестве в особо крупном размере. По версии следствия, он привлек 100 млн рублей пайщиков на реконструкцию пятиэтажек, часть из которых восстановлению не подлежали.