«Это похоже на рейдерский захват!»: общественники и предприниматели Казани протестуют против действий компании, возглавляемой депутатом Госсовета Татарстана

Из-за конфликта между управляющей компанией и организациями, обслуживающими домофоны, жильцы получают двойные счета за эту услугу

В Казани разгорелся серьезный конфликт между управляющей компанией «Уютный дом», директором которой является депутат Госсовета республики Татарстан от партии «Единая Россия» Марат Нуриев, и компаниями, уже много лет обслуживающими домофоны в Ново-Савиновском районе республиканской столицы. Управляющая компания считает, что обслуживающие организации работают в подведомственных ей домах незаконно. В домах демонтируется оборудование, а обслуживание домофонов передается другому подрядчику.

По мнению представителей домофонных компаний, УК «Уютный дом» не имеет правовых оснований для подобных действий, а все происходящее напоминает рейдерский захват. У них прямые договоры с жильцами, а оборудование (за исключением квартирных трубок и ключей) — собственность обслуживающих компаний.

Как развивались события?

Вскоре после новогодних торжеств жители примерно сотни домов Ново-Савиновского района Казани увидели такое объявление:

«По результатам обхода и контроля состояния общедомового имущества выявлено, что автоматически запирающее устройство с переговорной трубкой (домофон) подключен к электрическим сетям без законных на то оснований, несет в себе опасность и ущерб жителям жилого дома и требует принятие мер» (стилистика, орфография и пунктуация сохранены — прим.ред.).

Далее жильцам сообщается, что обслуживание домофонов передается двум специализированным организациям, а договоры, заключенные ранее с другими компаниями, теряют силу. Как следует из объявления, их услуги оплачивать не нужно, а плата за домофон теперь будет включена в счет-фактуру (ЕПД).

Кто смел, тот и съел?

ООО «Метаком» — одна из компаний, с которой у жителей домов Ново-Савиновского района Казани заключены договоры на обслуживание домофонов. Директор и соучредитель компании Ринат Газизьянов рассказал корреспонденту «Московской газеты», что решение о сотрудничестве жильцы принимали на общем собрании собственников, и, соответственно, избрать другую фирму для обслуживания домофонов также можно только через общее собрание.

Сетевое издание «Блокнот» сообщает, что директор УК «Уютный дом» Марат Нуриев утверждал, будто жильцы сами отказались от услуг «старых» домофонных компаний. Якобы проведены общие собрания, в которых приняли участие порядка 80 процентов собственников.

Председатель Совета дома 8А по ул. Гаврилова Анна Галимова рассказала, что в ее доме не проводилось собрание, в повестке которого был вопрос о компании, обслуживающей домофоны.

«Не могу сказать точно насчет других домов», — сказала г-жа Галимова корреспонденту «Московской газеты». — Знаю, что вроде бы собирались какие-то подписи. Однако подписи и решение общего собрания — это, согласитесь, разные вещи».

«Мне кажется, такие действия очень напоминают рейдерский захват», — считает директор компании «Метаком» Ринат Газизьянов. — Дома, в которых мы работаем в Ново-Савиновском районе, по проекту не имели домофонов. Оборудование устанавливалось по сервисной схеме: жильцы оплачивали только трубки и ключи, а переговорное устройство в подъезд и кабельная сеть – за счет компании. Это наша собственность, и я не видел документов, свидетельствующих, что она передана в общедомовое имущество. Тем не менее, оборудование демонтируют без нашего согласия, и без согласия жильцов. Вначале нам передавали снятое оборудование по акту, но в последнее время перестали делать и это. Сейчас мы рассматриваем возможность обращения в полицию».

По словам г-на Газизьянова, эта история породила еще одно нарушение: двойные квитанции.

«Наше оборудование демонтировано примерно в 30 процентах подъездов», — рассказал директор ООО «Метаком». — Остальное пока обслуживаем мы. Но, насколько мне известно, плата за обслуживание домофона другим подрядчиком включена в платежные документы по всем домам».

Факт «задвоения» платежей подтвердила и Анна Галимова:

«А многие люди не смотрят даже, что в счете-фактуре написано, и все это оплачивают. Так и получилось задвоение платежа. Причем, как я считаю, со стороны управляющей компании абсолютно необоснованное».

«Объявлением на подъезде договор не может быть признан недействительным…»

Позиция УК «Уютный дом» по вопросу принадлежности домофонов отражена в ответе компании на обращение Анны Галимовой:

«Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общедомового имущества в многоквартирном доме…»

Работы по содержанию и ремонту общедомового имущества, как следует из документа, обязана выполнять управляющая организация, и именно она имеет полномочия заключать договоры на техническое обслуживание домофонов. Следовательно, прямые договоры, заключение между собственниками помещений и организациями по обслуживанию домофонов, незаконны, и являются недействительными (ничтожными). О чем жителей и оповестили.

«Возмущенные такой постановкой вопроса жильцы написали коллективное обращение в прокуратуру», — говорит Анна Галимова. — Это, мы считаем, юридический нонсенс: когда третья организация по собственному желанию объявлением на подъезде признает недействительным договор между собственниками и обслуживающей домофоны компанией».

Как следует из обращения, «договор управления домом 8А по улице Гаврилова с жильцами не заключался, конкретного перечня услуг не установлено. Следовательно, необходимо руководствоваться минимальным перечнем услуг и работ, указанном в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»».

Обслуживание домофонов, как следует из документа, в этот перечень не входит, а значит, данная услуга должна оказываться по решению общего собрания жильцов.

Авторы обращения просят прокурора «объяснить М. А. Нуриеву, что объявлением на двери подъезда юридические правоотношения и договоры не прекращаются и не утрачивают законную силу», и что «договор признается недействительным только по решению суда».

Обращались жители района и в исполнительный комитет муниципального образования города Казани. Суть полученного ответа сводится к тому, что решение об установке дополнительного оборудования либо об отказе от такового принимается на общем собрании собственников, причем управляющая компания не может быть инициатором такого рода собраний.

Из подвалов – к домофонам

25 февраля 2020 года эту конфликтную ситуацию попытались разобрать в аппарате Уполномоченного при Президенте республики Татарстан по защите прав предпринимателей. Возник вопрос: если компания «Уютный дом» управляет домами в Ново-Савиновском районе Казани уже много лет, почему вопрос с домофонами возник только сейчас?

Директор компании Марат Нуриев объяснил, что с 2006 года УК наводила порядок в текущих подвалах, занималась крышами, канализацией, поэтому было «было не до благоустройства, не до домофонов». По мнению Нуриева, «этим определенные люди воспользовались, в том числе «Метаком»…» 

Заместитель начальника ГЖИ республики Татарстан Вагиз Саттаров посоветовал жителям района и участникам конфликта решать спор в суде.

«Чтобы точно ответить на вопрос, какая из сторон права, надо посмотреть очень много документов: проект на дом, была ли по проекту установка домофонов или нет, посмотреть решение общего собрания жильцов по монтажу домофону (на основании чего он подключен к сетям электроснабжения дома) и так далее. Обычному жителю, если он считает, что управляющая компания что-то делает в нарушение его прав, можно посоветовать обратиться в суд, указав в соответствии с тем-то и тем-то, что УК препятствует использованию домофона или его ремонту и обслуживанию», — цитирует слова чиновника интернет-газета «Реальное время».

Об итогах встречи в аппарате Уполномоченного при Президенте республики Татарстан по защите прав предпринимателей, как считает Ринат Газизьянов, говорить пока рано, но то, что удалось привлечь внимание к проблеме – уже плюс.

«Насколько мне известно, нет никаких судебных решений, оспаривающих нашу легитимность, нет никаких заключений надзорных органов о каких-либо нарушениях в нашей работе. Поэтому я считаю, что мы действуем в полном соответствии с законом и надеюсь, что конфликт будет разрешен в правовом поле», — сказал г-н Газизьянов.

По закону

«При решении вопросов, кто прав, а кто виноват – нужно смотреть, каким образом имущество было оформлено», — комментирует ситуацию кандидат юридических наук Екатерина Скосаренко. — Когда жильцам нужны были домофоны и они обращались в свою управляющую компанию, чтоб обезопасить подъезды от посторонних, то УК не удовлетворила это требование. В итоге жильцы все равно установили требующееся им оборудование, но, могу предположить, оформили они дальнейшее обслуживание устройств не в соответствии с требованиями нормативных актов».

Как поясняет юрист, автоматические запирающие устройства дверей подъездов многоквартирных домов относятся к общему имуществу, согласно п. 7 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. постановлением правительства РФ 13 августа 2006 г. № 491). Минрегион при этом в 2011 году в письме разъяснял, что заключение прямых договоров с собственниками многоквартирного дома на обслуживание общего имущества незаконно. В данной ситуации, считает г-жа Скосаренко, оплатив установку домофонов, жильцам далее следовало бы поднять вопрос о передаче вопросов дальнейшего их обслуживания в УК, а также  передачу самих запирающих устройств на баланс общедомового имущества, утвердить подрядчика и его расценок на обслуживание на общем собрании.

«Этого, насколько я понимаю, не было сделано, что, вероятно, и позволило управляющей компании заявить о выявленных нарушениях порядка оформления», — продолжает Екатерина Скосаренко. — Но даже нарушенный порядок установки оборудования не означает, что далее УК может творить, что хочет. Запирающие устройства фактически не были включены в состав общедомового имущества и принадлежат тем организациям, которые их установили. УК же управляет лишь общим имуществом (а домофоны в него юридически не вошли), и именно управляет, но не является его собственником. Она действует в интересах жильцов согласно их воле, высказанной на общем собрании, в частности, по вопросам обслуживания домофонов. Если выявляются нарушения, то УК следовало обратиться в суд за их устранением, и если бы они смогли доказать в суде, что несколько лет назад домофоны были установлены незаконно, то судебные приставы по решению суда их демонтировали бы. И вот тогда  можно было бы говорить о соблюдении законного порядка разрешения спорного момента  со стороны УК».

Юрист подчеркивает, что УК по закону вправе заключить договоры на техобслуживание домофонов, но не по своему усмотрению, а в полном соответствии с решением жильцов, высказанном на общем собрании собственников - вплоть до конкретного исполнителя услуги и его расценок. И если жильцы решают воспользоваться услугами прежней компании, то управляющая организация не вправе навязывать им другого подрядчика.

«Главное, чтобы решение общего собрания было принято согласно требованиям ЖК с соблюдением всех норм по кворуму. В данном случае жильцы и представители компании-подрядчика, чьи домофоны демонтировали, могут обратиться в правоохранительные органы по вопросу проверки по возможному факту самоуправства (ст.19.1 КоАП или ст. 330  УК, если имел место  существенный вред)», — заключает Екатерина Скосаренко.

«Согласно имеющимся техническим определениям, домофон, или, как чаще говорят, домофонная система  – это электронная система ограничения доступа, которая состоит из устройств, передающих сигнал от вызывного блока к переговорному устройству. Данные системы бывают как одноабонентными, так и многоабонентными. Они могут быть оборудованы АЗУ (автоматическим запирающим устройством). А могут и не быть», - говорит соучредитель компании «Метаком» Дмитрий Пенкин. – «Но корень проблемы, я считаю, состоит в том, что ни в одном российском нормативном документе до сих пор не прописано детальных определений, что такое АЗУ и что домофон. Что входит в состав домофонной системы, а что нет. Эта правовая лакуна порождает множество конфликтов в данной сфере».

На те же грабли?

Как сообщает «Вечерняя Казань», в 2012 году было возбуждено уголовное дело в отношении заместителя директора управляющей компании «Уютный дом» Светланы Царьковой. Возглавлял компанию, также как и сейчас, Марат Нуриев, бывший в то время депутатом Казанской городской думы. 

Царьковой инкриминировалось, что, не имея договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, компания начала выставлять счета на оплату этих услуг жителям одного из домов. Председатель ТСЖ, обратившаяся в полицию, пояснила, что у товарищества заключены договоры с поставщиками ресурсов и, соответственно, только оно имеет законное право взимать за них плату с жителей. Тем не менее, по данным следствия, жильцы дома заплатили управляющей компании более 875 тысяч рублей, а тем, кто игнорировал счета «Уютного дома», рассылались квитанции со штампом «Должник».

Уголовное дело, пишет «Вечерняя Казань», было возбуждено по признакам преступлений, предусмотренных ст. 159, ч. 3 (мошенничество, совершенное с использованием служебного положения, а равно в крупном размере) и ст. 201, ч. 1 (злоупотребление полномочиями) УК РФ. Информации о том, чем оно закончилось, найти не удалось…