Какой поддержки торговые центры ждут от властей и готово ли государство помогать?

Российский совет торговых центров (РСТЦ) обратился к региональным властям с конкретными предложениями по поддержке отрасли, поскольку ТЦ в крупных и средних городах продолжают испытывать дефицит посетителей и арендаторов

По сведениям президента РСТЦ Дмитрия Москаленко, посещаемость торговых центров упала до 20% от уровня допандемийного 2019 по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а невостребованными оказались до 25-30 процентов сдаваемых в аренду площадей. Экспертное сообщество отмечает, что суммарный потенциал падения арендного дохода в торговых центрах может составлять до 35-45%, а общая ситуация по уровню сложности сравнима с той, которая складывалась в начале пандемии.

У такого падения есть сразу несколько причин. Во-первых, из-за закрытия многих магазинов ТЦ стали менее привлекательными для посетителей, многие из которых предпочитают переходить на онлайн-покупки. Во-вторых, даже те, кто приходит в магазины, демонстрируют более осторожное потребительское поведение. Представители ретейла констатируют, что в прежние годы в сентябре многие закупались товарами на весь сезон, а сейчас покупатели всё чаще берут лишь самое необходимое на краткосрочный период. Всё вместе это негативно влияет на общий спрос и выручку торговых центров.

Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин сообщил «Известиям», что свою лепту в эту тенденцию внесла и частичная мобилизация, ещё более уменьшившая желание людей заниматься шопингом. Только за прошедшую неделю отрасль зафиксировала снижение трафика в ТЦ от 10 до 40%.

Неудивительно, что в такой обстановке владельцы торговых центров обращаются за помощью к государству, поскольку многие такие заведения сейчас находятся на грани или уже за гранью рентабельности своей работы. РСТЦ озвучил целый перечень необходимых мер поддержки, выглядящий весьма внушительно и в основном подразумевающий меры поддержки торговли на уровне регионов. В совете предлагают ввести мораторий на взимание земельного налога и налога на имущество ТЦ до 2024 года, снизить коэффициенты начисления этих налогов в будущем, зафиксировать или даже снизить стоимость коммунальных платежей за счёт бюджетных субсидий, предоставлять гранты организациям, открывающим новые предприятия на площадях торговых центров и, наконец, произвести перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, чтобы сделать её более близкой к реальной рыночной стоимости с учётом её падения.

Минпромторг в своей оценке ситуации оказался куда более сдержанным. Замглавы ведомства Виктор Евтухов направил властям российских регионов письмо с предложением поддержать розничную торговлю. Однако масштаб помощи в Минпромторге видят значительно более скромным. По данным министерства, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года трафик в ТЦ снизился лишь на 5%, а региональные власти в качестве мер поддержки могли бы размещать на свободных площадях отделения МФЦ или почты, спортивные и оздоровительные учреждения с бюджетным финансированием и т.д. Такие меры, как считается, могли бы принести дополнительный доход владельцам ТЦ в виде арендной платы от госорганов, однако налоговых преференций или дополнительных субсидий они не предполагают.

Между тем, Павел Люлин отмечает, что льготы по налогам на имущество могли бы компенсировать практически все убытки от уменьшения числа арендаторов. И в некоторых субъектах РФ на такие шаги всё же пошли, осознавая, что ретейл является важной сферой экономики и обеспечивает значительное количество рабочих мест для граждан. В правительстве Башкортостана в июле приняли решение освободить от налога на имущества до конца года некоторые торговые комплексы. Для получения налоговой льготы ТЦ должны не увеличивать арендную плату и сохранить не менее 90% сотрудников от штатной численности прошлого года. На аналогичный шаг ещё в ноябре прошлого года пошли власти Ивановской области. Тогда освобождение от налога на имущество действовало на период сохранения ограничений из-за пандемии коронавируса и также было увязано с необходимостью не повышать арендную плату. Губернатор региона Станислав Воскресенский говорил, что такая мера поддержки позволит владельцам ТЦ не перекладывать расходы на арендаторов и более гибко подойти к политике назначения платы за аренду площадей.

Но эти меры были рассчитаны лишь на период действия коронавирусных ограничений. И это лишний раз напоминает, что кризис в сфере торговой недвижимости длится уже не первый год. До санкций и ухода зарубежных брендов его причиной с 2020 года была пандемия. Тогда локдауны сменялись требованием QR-кодов о вакцинации у посетителей, что привело к колоссальным убыткам розничной торговли.

Однако и в прошлом году, и сейчас практика льгот для сферы ретейла не стала повсеместной. Нередко власти поддерживали ТЦ по остаточному принципу. В прошлом году РСТЦ жаловался, что в Москве многие торговые комплексы так и не получили обещанной госпомощи. Столичная мэрия пообещала в связи с пандемией компенсировать сумму налога на имущество и земельного налога тем ТЦ, владельцы которых не менее чем на 50% снизят арендную плату своим клиентам. Однако проблема крылась в том, что эта поддержка не была автоматически гарантирована при выполнении определённых условий, а давалась в каждом отдельном случае по решению специальной комиссии. И в итоге гранты не удалось получить практически никому. В ноябре мэр Москвы Сергей Собянин и вовсе заявил, что, на его взгляд, торговые центры в субсидировании не нуждаются, поскольку не испытывают особых проблем во время пандемии. Собянин пояснил, что владельцы ТЦ – люди вполне обеспеченные, поэтому им власти намерены помогать в последнюю очередь. В РСТЦ уже тогда считали иначе и призывали федеральное правительство оказать существенную помощь торговым центрам на общегосударственном уровне.

В случае, если государство не будет выводить данную проблему в разряд первоочередных, будущее торговых центров выглядит весьма печальным.

Как выразился гендиректор информационно-аналитического агентства Infoline Иван Федиков, есть два сценария – плохой и очень плохой. При плохом сценарии сами здания ТЦ остаются, однако перепрофилируются под другие виды деятельности. На части площадей могут располагаться различные образовательные и медицинские центры, спортивные объекты, социальные учреждения и т.д. Но от торговли там мало что останется. А при наихудшем развитии событий ТЦ будут перепродаваться другим собственникам, банкротиться и в некоторых случаях возможно физически сноситься, поскольку даже простое поддержание таких больших зданий в нормальном состоянии требует немалых расходов. Федиков подчёркивает, что такой бизнес традиционно отличался закредитованностью, высокими налогами, коммунальными и эксплуатационными платежами, поэтому при занятости менее 70% площадей ТЦ уже не может безубыточно функционировать. Эксперт считает, что в Москве в конечном итоге останется около десятка полноформатных торговых комплексов, в Петербурге – 3-4 и по одному в городах-миллионниках. В остальном же торговля переместится в отдельные магазины и даже в уличный формат рынков и развалов, хорошо знакомый россиянам по 1990-м годам.

Директор консалтингового агентства Bright Consulting Мария Яшенкова добавляет, что некоторые здания ТЦ могут перепрофилировать под оптовые склады, что в нынешних условиях тоже станет не самым плохим исходам. Эксперт замечает, что с марта структура потребления граждан сильно изменилась: многие сосредоточились на покупке повседневных, в основном продовольственных товаров, снизив остальные траты до минимума или отложив на более спокойное время. А ходить в ТЦ только за продуктами мало кто станет. Поэтому даже российские бренды одежды, косметики и других видов продукции, приходящие на смену зарубежным, вряд ли будут сильно стремиться открывать свои торговые точки именно в крупных ТЦ, поскольку общий трафик там уже упал.

Ещё пару лет назад экономисты отмечали, что проблемы в крупном ретейле отражаются на многих других отраслях экономики. Для граждан ухудшаются условия приобретения товаров и услуг, поскольку самая цивилизованная и универсальная модель торговли в России сильно сокращается. Могут пострадать небольшие банки, которые специализируются на кредитовании данного вида бизнеса. Наконец, как минимум на время лишатся работы сотни человек, чья работа завязана на функционировании торговых комплексов по всей стране. По мнению экспертов, нужно, чтобы государство обратило внимание на кризис в этой отрасли и стало помогать, пока торговые центры еще можно вернуть к жизни.