Названы основные схемы с недвижимостью недобросовестных риелторов

Новости о различных махинациях с недвижимостью, в результате которых страдают собственники и государство, появляются регулярно. Несколько дней назад Следственный комитет РФ сообщил о пресечении деятельности банды чёрных риелторов, которые с помощью подложных документов завладевали квартирами в Москве и причинили ущерб на общую сумму около 250 млн рублей. Организаторы и основные участники группировки задержаны, а на причастность к преступлениям проверяется около 40 человек. Накануне Советский райсуд Челябинска принял к рассмотрению уголовное дело против 12 злоумышленников, которые обманом вынуждали граждан менять своё жильё на другое, с худшими условиями, а затем получали прибыль с продажи квартир своих жертв

В последние годы проблема мошенничества с недвижимостью не раз становилась темой для обсуждения на высшем уровне. Ещё в 2021 году тогдашний лидер ЛДПР Владимир Жириновский обратил внимание президента РФ Владимира Путина на острую проблему чёрных риелторов, и глава государства обещал поручить правительству разработать меры для исправления ситуации. Одним из возможных нововведений называлось создание общедоступного реестра добросовестных участников рынка недвижимости, прибегая к услугам которых, можно было бы не переживать за прозрачность и легальность сделок. Председатель Гильдии риелторов при Московской торгово-промышленной палате Александр Мальцев констатировал, что выработка понятных правил для рынка недвижимости и контроль за добросовестностью риелторов крайне важен, ведь для россиян жильё является одним из ценнейших материальных активов, а у большинства граждан есть только одна возможность совершить сделку с недвижимостью, и от её исхода зависит качество всей дальнейшей жизни.

Ещё в 2020 году Финансовый университет при правительстве РФ выяснил, что за год число крупных мошенничеств с недвижимостью составило 4,3 тыс. случаев, а рост за 5 лет достиг 33%. В настоящее время, когда стоимость жилплощади по всей России продолжает неуклонно расти, а ипотека становится всё менее доступной для рядового жителя России, ущерб от действий мошенников может оказаться наиболее тяжёлым. Поэтому важно быть максимально внимательным при покупке, продаже или аренде недвижимости, чтобы не лишиться имущества или крупной суммы денег.

Об основных схемах обмана, актуальных как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, «Московской газете» рассказал эксперт в сфере продажи и аренды недвижимости Георгий Георгобиани. Причём, по его словам, в некоторых случаях речь идёт об откровенном криминале, а порой нарушения закона являются не такими серьёзными, но участники сделки всё равно несут убытки от нечестных действий посредников.

«К примеру, на «Авито» или «Циане» мошенники размещают привлекательное объявление о сдаче в аренду помещения в удобном месте с хорошим ремонтом по низкой цене. С условием, что арендная плата должна быть внесена на три месяца вперед. Арендодатель предоставляет ксерокопии правоустанавливающих документов, которые на первый взгляд не вызывают подозрений. Подписывается договор, платятся деньги, после чего арендодатель исчезает. А вскоре выясняется, что он вовсе не арендодатель, а арендатор, снявший это помещение за неделю до вас. Копии документов оказались поддельными, а вы остались без денег и помещения», — описывает Георгий Георгобиани одну из популярных схем обмана.

Для арендаторов коммерческой недвижимости угрозу представляет и другой вид недобросовестного поведения контрагентов. Как рассказал собеседник, управляющая компания может предоставить не тот объект, который обговаривался изначально. К примеру, на схеме рынка показывается определённый павильон, который предлагается арендовать. Потенциального арендатора убеждают сразу подписать договор, поскольку потом арендодатель якобы уезжает на какое-то время. А позднее оказывается, что в действительности предметом сделки стал совсем другой павильон, к примеру, расположенный в менее выгодном месте.

«На рынке коммерческой недвижимости распространенным риском является покупка помещения у лица, которое не имело полномочий на совершение данной сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не могли договориться. Или же, наоборот, сговорились. В итоге, если сделка признается недействительной, то помещение возвращается собственнику, а деньги – покупателю, и вроде бы всё встает на свои места, но только официальные сумму сделки многие предпочитают занижать, а доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, практически невозможно», — отметил эксперт.

Некоторые недобросовестные риелторы также могут вносить выгодные для себя правки в агентский договор, добавил Георгобиани: сперва клиенту предлагается ознакомиться с документом, в который затем, перед самим подписанием, вносятся некие поправки, которые клиент может не заметить. Способ защититься от подобных действий только один – внимательно читать все документы непосредственно перед подписанием. Риелторы также могут без согласования с собственником объекта предлагать клиенту цену на 15-30% ниже изначальной, чтобы повысить вероятность согласия на сделку.

«Когда такого клиента приводят на сделку возникает давление на собственника, который рассчитывал на совсем другую прибыль от сделки, и потенциального арендатора, у которого оказывается недостаточно средств для сделки. Даже если собственник и арендатор пойдут на компромисс и договорятся, оба останутся недовольными сделкой, так как один не дополучит прибыль и попытается поднять арендную плату в будущем, а второй будет думать, что переплатил. В выигрыше останется только риелтор, получивший свою комиссию», — пояснил эксперт.

Риелтор, по словам собеседника «Московской газеты», может намеренно поднять цену объекта выше рыночной, чтобы получить от собственника разрешение на представление его объекта на рынке. По прошествии времени, когда становится ясно, что продать объект по такой цене не получается, риелтор убеждает собственника снизить цену. В итоге собственник теряет время и, соответственно, рентабельность своего объекта недвижимости, а риелтор получает свою комиссию.

«Это, конечно, далеко не полный список возможных рисков, но он уже даёт понять, насколько важно внимательно относиться к каждому аспекту подготовки к сделке и самому вникать в особенности рынка недвижимости, чтобы не потерять деньги из-за действий недобросовестных дельцов», — подчеркнул Георгий Георгобиани.

UPD (06.07 10:09  мск. Добавлен комментарий пресс-службы компании «Авито»)
В пресс-службе компании «Авито» назвали несколько правил, которых нужно придерживаться во время сделок с недвижимостью:

— Использовать для поиска только крупные площадки. Обращать внимание на наличие значка «Собственник» — это значит, что продавец предоставил необходимые документы и подтвердил владение.

— Запрашивать у собственника оригинал паспорта и выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности. Если возникают сомнения в подлинности документов, можно попросить арендодателя заказать онлайн-выписку из ЕГРН в присутствии арендатора.

— Не полагаться только на себя, если не являетесь юристом, при совершении крупных сделок прибегать к помощи специалистов для проверки документов.

— Не переводить предоплату, не соглашаться на внесение оплаты за несколько месяцев вперед без составления договора, который гарантирует безопасность обеих сторон сделки.

— Если у объекта несколько собственников или его сдает представитель, необходимо запросить доверенность. Документ можно проверить через сервис проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

— Все договоренности, включая размер ежемесячной платы и условия по освобождению объекта, следует зафиксировать в договоре, дополненном актом приема-передачи имущества.

— До подписания договора осмотрите объект. Перед принятием решения об очной встрече можно удаленно посмотреть квартиру — такой инструмент доступен для объявлений с бейджем «Онлайн-показ».