В Калининграде инфраструктура не успевает за застройкой

Туризм и строительство жилья становятся драйверами развития «русского Запада», при этом в регион переезжают на постоянное жительство россияне из Сибири и с Дальнего Востока. Однако новым кварталам Калининграда не хватает инфраструктуры – как социальной, так и инженерной

Новые кварталы – без детских садов?

Как рассказала «Московской газете» руководитель отделения Народного фронта в Калининградской области Виктория Шумилина, в новых кварталах Калининграда не хватает инфраструктуры.

«В целом, с местами в детских садах в Калининградской области проблем нет, время ожидания в очереди для поступления ребёнка в детский сад маленькое. Но дело в том, что в новых ЖК застройщикам выдаются разрешения на строительство не в целом жилого комплекса, а каждого отдельного здания. В результате возникают новые 5-10-тысячные районы, в которых нет ни детских садов, ни школ, ни дорог, ни парковок. При этом застройщиков никто не обязывает строить инфраструктуру. Прокуратура и власти не видят нарушений, потому что формально Градостроительный кодекс не нарушается: разрешения на застройку выдавались под каждый отдельный дом. А это районы в черте Калининграда, и в них нет детских садов, школ и т.д.», — рассказала собеседница Виктория Шумилина.

Туризм в Калининградской области развивается, но и здесь не всё гладко, отметила представитель НФ.

«Поток туристов пошёл большой, а гостиниц не хватает. С другой стороны, увеличилось количество культурных объектов, реализуются программы развития туризма. Но побережье Балтийского моря становится малодоступным для местных жителей, потому что задёшево отдаётся московским компаниям и застраивается. В туристический сезон у нас очень большие цены на всё. Самолёты стали главным хабом, потому что Литва ограничивает поток туристов наземным транспортом. Авиабилеты в этом направлении субсидируются», — рассказала руководитель отделения Народного фронта в Калининградской области.

Застройщики «сделали, что могли»

«Калининградские застройщики, с которыми я общалась, строят на тех землях, которые они покупали с аукционов, и считают, что таким образом уже внесли свой вклад в бюджет области, поэтому теперь детские сады и другая инфраструктура, по мнению застройщиков, должны строиться на бюджетные средства, — рассказала «Московской газете» региональный эксперт Оксана Майтакова. — Хотя, например, рядом с одним из наших элитных ЖК довольно быстро построили и детский сад, и школу. Однако есть районы и участки, для которых свои школы и детские сады важнее. При этом детские сады в центре города закрываются, их переводят под социальную инфраструктуру, такую как дома молодёжи и т.п. Причина – в демографической ситуации — в Калининграде стало меньше детей. Хотя взрослого населения стало больше: к нам переезжают люди с Дальнего Востока, из Сибири, в частности, из Кемеровской области. Но рождаемость в регионе падает, и не мудрено: зарплаты у нас в несколько раз ниже, чем в Москве, а цены практически такие же. Хотя правительство области старается улучшить ситуацию и компенсирует молодым семьям часть стоимости аренды жилья. Но есть ощущение, что в ближайшем будущем школы в центре Калининграда тоже могут попасть под закрытие. При этом власти обещают, что сохранят объекты инфраструктуры до тех времён, когда демография поднимется».

Как синхронизировать рынок

Как сообщила «Московской газете» член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов (Калининград) Светлана Иванова, цены на жильё в Калининградской области сильно разнятся в зависимости от района: от 100 тыс. рублей за кв. м в самом Калининграде и от 150-200 тыс. рублей за кв. м на побережье Балтийского моря.

«Строится жилье сейчас очень интенсивно, особенно на побережье. Но покупается не так активно, как во времена доступной ипотеки. В основном покупатели идут с наличными и с задачей инвестиционной направленности, так как регион развивается в туристической сфере, строится много объектов федерального значения, сфера туризма развивается семимильными шагами. В основном, если на окраине города строится крупный жилой комплекс, то всегда застройщик продумывает и организует развитие в нём инфраструктуры, а если это разовый проект или один дом, то, к сожалению, обеспечение инфраструктуры ложится на плечи города. Но, как правило, сильного дефицита в школах нет. А вот парковки — это боль нашего региона, потому что он ограничен территориально и не готов пока для большого объема транспорта. Но в этом направлении тоже работают: расширяется окружная дорога, многие проектируют подземные парковки. На покупательский спрос наличие школы или парковки в ЖК напрямую не влияет, потому что застройщики при проектировании учитывают этот фактор, и концепция комплекса рассчитывается уже на другую аудиторию, например для инвесторов или туристов, приезжающих на отдых, для которых важны другие плюсы жилого комплекса, помимо школы и паркинга», — рассказала Светлана Иванова.

По данным члена Национального совета Российской гильдии риелторов Константина Борисева, средняя цена квадратного метра в Калининграде – 140 тыс. рублей, на побережье – 183 тыс. рублей, в Светлогорском округе – 210 тыс. рублей.

«Продажи новостроек в последние годы активно растут: в Калининградскую агломерацию стремятся попасть как жители отдаленных частей региона, так и иногородние, которые приезжают в регион на постоянное место жительства или покупают жилье для сезонного проживания или в качестве объекта инвестиций. В последние годы к нам приезжают в большинстве жители российских регионов, среди основных регионов-доноров — Дальний Восток и Сибирь, страны ближнего (Казахстан) и дальнего зарубежья (Германия). Из числа прибывших 85% приобретают жилье в городах, 15% в поселках. В регионе в 2024 году введено в эксплуатацию 4 844 дома на 15 512 квартир. Общая площадь новостроек составила 1,221 млн кв. м, что превысило показатели предыдущего года. По объему жилищного строительства регион занял 25 место в стране, а по вводу жилья на одного жителя Калининградская область оказалась на пятом месте с показателем 1,181 квадратного метра на человека. По России этот показатель составил 0,737. В 2025 году по региону установили план по строительству жилья на уровне 1,217 млн кв. м. На текущий момент региональные власти выдали разрешений на строительство на в общей сложности 3 млн кв. м. Объекты находятся в разной степени готовности: некоторые уже находятся в строительстве, какие-то — в начальной стадии строительства. Безусловно, на отрасль оказывают влияние такие факторы, как сокращение программ льготного ипотечного кредитования или уровень ставки ЦБ, который осложнил доступ застройщиков к кредитным средствам. Однако большую роль в развитии рынка арендного жилья и апартаментов региона играет устойчиво растущий туристический поток. Калининградская область по итогам 2024 года побила абсолютный рекорд по числу туристов – регион посетили более 2 200 000 человек, по прогнозам в 2025 прибавит еще 15%», — рассказал Константин Борисев. 

При этом в Калининградской области существует огромный дефицит номерного фонда, отметил представитель Национального совета РГР.

«По данным Росстата, в коллективных объектах размещения (отели, гостиницы, санатории, турбазы и пр.) проживали только 752,6 тыс. человек, то есть около 1/3 всех приезжающих. Высокий туристический спрос на калининградское направление напрямую влияет на рынок жилой недвижимости города. Соответственно, именно поэтому владелец ликвидной квартиры в Калининграде всегда может рассчитывать на стабильный доход, сдавая ее в аренду на короткий, либо длительный срок. Таким образом, спрос на новостройки будет формироваться в самых популярных локациях – в Калининграде и приморских городах – Зеленоградск, Светлогорск, Пионерск, Балтийск, Янтарный», — прогнозирует риелтор.

Проблемы и ограничения развития отрасли в настоящее время связаны не с дефицитом площадок под застройку, а главным образом, с их инфраструктурным обеспечением, отметил Константин Борисев.

«Крупнейшие застройщики сформировали резерв земельных участков для освоения в период 3-7 лет. Однако ресурсное обеспечение этих земельных участков инфраструктурой — не удовлетворительное и не соответствует текущим и проектным запросам девелоперов/застройщиков в разрезе рыночной ситуации. В настоящий момент в Калининградской области происходит рассинхронизация текущего и прогнозного ввода жилья с фактическим и потенциальным обеспечением инженерной инфраструктурой. Ресурсоснабжающие организации в целом не развивают коммунальную инфраструктуру для обеспечения земельных участков под жилищное строительство в необходимом объеме. Инженерные сети в муниципалитетах имеют высокую степень износа. Наблюдается перегруженность объектов социальной инфраструктуры (школы, д/сады, поликлиники) в районах основного развития жилищного строительства, а также отстающие темпы строительства новых объектов социальной инфраструктуры. Финансирование строительства новых объектов социальной инфраструктуры недостаточное», — заключил Константин Борисев.

По словам собеседника «Московской газеты», в Калининграде все школы загружены более чем на 100%, и строительство социальных объектов не успевает за приростом населения и строительством жилья. 

«К примеру, фактическая наполняемость школы в пос. Васильково составила 214% от проектной мощности, гимназии №1 в Гурьевске – 204%, школы №1 в том же муниципалитете – 199%. Самый высокий процент наполненности среди калининградских образовательных учреждений у школ №13 (180%), №11 (179%) и в лицее №49 (170%). Похожая ситуация в Калининграде с загрузкой поликлиник. Для синхронизации строительства жилья, инженерных сетей и социальных объектов в Калининграде необходимо ежегодно вкладывать в объекты инфраструктуры, по оценкам, порядка 10 млрд рублей, или порядка 50 млрд до 2028 года из различных источников, в том числе инвестиционных программ. Но даже при реализации перспективного плана строительства школ в Калининграде при существующих и прогнозных темпах строительства жилья количество мест в школах будет продолжать отставание на 3-5 лет от фактических потребностей. При этом увеличить нагрузку на застройщиков в части строительства ими социальных объектов самостоятельно объективно невозможно, проекты строительства жилья на сегодняшний день не имеют достаточной маржинальности для дополнительного финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры», — подчеркнул член Национального совета Гильдии риелторов России в Калининграде.

По мнению эксперта, для решения сложившейся в Калининградской области ситуации на рынке жилья необходимо привлечение федеральных источников финансирования по различным программам, инвесторов для строительства объектов социальной инфраструктуры на базе концессионных соглашений, а также комплексное освоение территории (КОТ) — создание комфортной среды проживания за счет масштабных проектов, которые охватывают большие территории и включают в себя не только жилые дома, но и всю необходимую инфраструктуру: социальную, торговую, рекреационную и транспортную.