Арендаторы просто съедут? В ряде регионов малый бизнес испытывает трудности с помещениями

«Московская газета» уже писала о росте тарифов на свет и тепло для крупного бизнеса в российских регионах. А как обстоят дела у малого бизнеса, что с арендными и налоговыми платежами? После прошедшей в Екатеринбурге забастовки арендаторов ТЦ «Пекин» журналист «Московской газеты» поговорил с предпринимателями и риэлторами в регионах. Аренда дорожает не везде, но рост ставок отмечается в целом ряде субъектов. К тому же, проблемы у предпринимателей могут возникнуть не только из-за аренды, а также из-за коммунальных платежей и налога на имущество. С другой стороны, иногда арендаторы сами могут влиять на политику собственников помещений

В Екатеринбурге прошла забастовка арендаторов ТЦ «Пекин», недовольных резким ростом ставки аренды, сообщил «Ъ».

«Все работают, всё решается, всё хорошо у нас, – ответили «Московской газете» по номеру, обозначенному на сайте ТЦ Пекин (Екатеринбург) как «специалист по работе с арендаторами». – Руководство выслушало арендаторов и совещается. Вам коммунальные платежи поднимают? Конечно, причина в этом. Мы никогда не повышаем цену аренды необоснованно. Рост на 50% – это неправдоподобные данные. В реальности арендные ставки поднялись на 10%.

«Бастуют только бизнесмены-мигранты?», – спросил журналист.

«Я не знаю, не видела никого», – ответила специалист по работе с арендаторами.

После прошедшей забастовки сотрудников руководство ТЦ «Пекин» снизило арендную плату, передаёт TagilCity.

«В Екатеринбурге на рынке бизнес-центров на протяжении последнего года обострился дефицит качественных помещений, — пояснил «Московской газете» заместитель руководителя комитета Российской гильдии риэлторов по аналитике, сертифицированный аналитик консультант рынка, Михаил Хорьков (Екатеринбург). — К концу 2023 года доля вакантных помещений в классе А составляет менее 1%, в классе В – около 3%. Все это привело к заметному росту арендных ставок по итогам прошлого года почти на 30% в классах А и В. Дефицит вызван отсутствием достаточных инвестиций в новые проекты на протяжении предыдущих 10 лет».

«В Перми за 2023 год арендные ставки на торгово-офисную недвижимость увеличились в среднем на 9-11% в зависимости от типа недвижимости», — рассказал «Московской газете» сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости Алексей Скоробогач (Пермь).

«В Тюмени в сегменте торговых площадей наблюдается рост ставок до 16%, по офисным помещениям рост ставок доходит до 10 %, — сказала изданию сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости Александра Ряпосова (Тюмень). — У нас увеличился спрос на торговые площади в сегменте стрит-ритейл. Также вырос спрос на складские помещения, арендная ставка выросла на 22%. Активен спрос на коммерческие помещения в новостройках, торговые и офисные, короткий срок экспозиции предложенных объектов. Формат востребованности торговых помещений поменялся, бизнесмены чаще рассматривают объекты в торговых центрах в районах, где не так много вакантных площадей».

«Во Владивостоке в офисном сегменте рынка наблюдается снижение стоимости аренды на 5%, в бизнес-центрах – рост на 14%, в торговом сегменте рынка – рост на 6,5%, в торговых центрах – на 5%», — рассказал «Московской газете» сертифицированный РГР аналитик консультант рынка недвижимости Сергей Дымченко (Владивосток).

«Проблем нет, — отметил директор бизнес-направления Аналитического центра LEANCOR (Ярославская область) Евгений Голубев. — Не слышал, чтобы наши малые бизнесмены жаловались. Если арендодатели сейчас начнут поднимать арендные ставки, то останутся без денег. Арендаторы просто уйдут в другие места и найдут более дешёвые. Сейчас вопрос с удалёнкой решается легко. Офисные работники переводятся на удалёнку, и нет никаких арендных платежей. Одежда, еда, услуги, – в Ярославле 5-6 крупных торговых центров, которые могут считаться гипермаркетами, и от местных арендаторов я о проблемах не слышал. Проходя там, время от времени вижу объявления, что помещения сдаются в аренду. Похоже, ситуация в Екатеринбурге – не общая для всех российских регионов».

В Союзе предпринимателей Вологодской области «Московской газете» сказали, что отдельные предприниматели области могут испытывать трудности с арендными платежами, но массовых обращений по этому поводу нет.

«Цены на аренду в регионе с учётом падения экономики и высокого спроса на аренду снижаются, и на летний период в этом направлении предоставляются очень большие скидки, — рассказал председатель Совета по предпринимательству города Северодвинска (Архангельская область) Виктор Казаринов. — Но при этом именно в силу того, что доходы людей падают за счет закредитованности по ипотеке и прочим делам, и реальный уровень жизни тоже падает, соответственно, покупательская способность снижается; местные предприниматели просто не выдерживают конкуренции с федералами и зачастую не могут справиться с ценами на аренду. Главная причина здесь – именно падение доходов. С 2013 года каждый год местных предпринимателей становится всё меньше. При этом арендодатели стабильно снижают арендные платы. Большое количество объектов недвижимости в регионе сейчас выставлено на продажу».

Отдельный вопрос – политика по выставлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионе, отметил Виктор Казаринов.

«Это дополнительная «бетонная плита», ложащаяся на всех местных предпринимателей. В громадном количестве случаев получается так, что кадастровая стоимость крупных коммерческих объектов в центре города оценивается в разы меньше, чем для маленьких магазинчиков на окраинах или за городом. В 3-8 раз. На прошлой неделе мы обсуждали, почему кадастровая стоимость за метр для маленького магазина в дачном кооперативе в два раза выше, чем для крупного торгового центра в центре города. Чиновники, которые за всё это отвечают, говорят, что действуют по федеральной программе строго в рамках федерального закона. Региональная власть раз в два года проводит оценку коммерческих объектов недвижимости – торговли, общепита, ПТО, обслуживания, деловых офисных центров. Объекты, которые располагаются на периферии, не представляют большого коммерческого интереса и, по сути, являются социальными объектами для населения региона, во многих случаях стоят дороже, чем коммерческие эффективные крупные торговые центры в центре города. Чиновники говорят, что крупные торговые объекты надо содержать, платить зарплату персоналу и т.д. Но по факту получается так, что с точки зрения конкуренции между малым и крупным бизнесом ситуация жуткая. Мы сейчас с организацией «Опора России» прорабатываем обращение в Федеральную антимонопольную службу, чтобы там эту ситуацию изучил: каким образом магазины, которые находятся через дорогу на одной и той же улице, имеют примерно одинаковые параметры, а их кадастровая оценка отличается в несколько раз? Значит, кто-то в несколько раз платит меньше налогов, «обкрадывая» муниципальные бюджеты, и получает за счет этого необоснованное конкурентное преимущество?», — сказал председатель Совета предпринимателей Северодвинска.

«В стрит-ритейле цена аренды показывает рост более 10%, — рассказал «Московской газете» предприниматель, руководитель Ассоциации предпринимателей индустрии красоты в Кировской области Дмитрий Кочев. — Всё зависит от конкретной локации. Здесь влияют два фактора. Первый – общероссийского уровня: инфляция. Второй – региональный: в Кировской области поднимают налог на имущество. Собственникам вменили дополнительные налоги. Действие этих факторов стабилизируется тем, что у нас запретили продажу алкоголя в помещениях, которые находятся в жилых домах и изначально не были коммерческими. Закрылось около 100 магазинов. Соответственно, освободились помещения, и это чуть снизило рост арендных ставок. Но, тем не менее, они всё равно выросли в районе 15%. Это без учёта коммунальных платежей. Коммуналка выросла на 15-30%. Что касается торговых центров, то есть федеральные торговые центры – там аренда космическая, она растёт от 10% ежегодно – и местные торговые центры старого формата, которые, так скажем, «увядают», это ведёт к простоям платежей. Подъём стоимости аренды в этих ТЦ в районе 5%. Рост арендных платежей в торговых центрах сдерживается подъёмом маркетплейсов. Если ТЦ сильно поднимут платежи, арендаторы просто съедут. В Екатеринбурге люди бастуют, и я бы на месте собственников ТЦ к ним прислушался. В целом во всех регионах ситуация разная. В Удмуртии, насколько мне известно, рост стоимости аренды помещений менее 10%. Там действуют льготы для бизнеса, в том числе по налогу на имущество, и ситуация в целом, на мой взгляд, более правильная в этом отношении, чем в Кировской области. В Татарстане цена аренды тоже растёт. Казань как город тоже растёт, строится — там арендные платежи стали выше, чем в Удмуртии, но ниже, чем в Кировской области».