На ипотечном рынке растет число квартир с обременением

В начале 2024 г. вырос объём задолженности россиян по ипотечному кредитованию. Директор департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Никита Игнатенко прогнозирует, что спрос на ипотеку по итогам текущего года может снизиться по сравнению с 2023-м на 30%. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отмечает рост числа квартир с обременением. Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Екатерина Шенгель подтверждает такой рост по Москве, но объясняет его инвестиционными разочарованиями россиян. Президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников не подтверждает такой динамики в регионах

Согласно данным Банка России объем задолженности по ипотечному жилищному кредитованию по состоянию на начало II квартала 2024 года увеличился до 18,4 трлн рублей, рассказал «Московской газете» директор департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Никита Игнатенко.

При этом доля просроченных ипотечных кредитов также на 1 апреля 2024 года составляла 0,34% (или 62 млрд руб.), — отметил собеседник издания. — Для сравнения: по состоянию на начало 2024 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составлял 58 млрд рублей (0,32%). В целом уровень просрочки по ипотеке существенно ниже, чем по любым другим займам, и с 2018 года он не превышает 1% от всех ипотечных кредитов. Пиковое значение за последние пять лет – 73 млрд рублей или 0,8% в конце 2020 года. Полагаем, что на фоне реализуемых регулятором мер по охлаждению рынка кредитования и макропруденциальных ограничений в отношении заемщиков с высокой долговой нагрузкой до конца года уровень просрочки будет оставаться приблизительно на этом уровне и не превысит 0,5%».

В целом в начале 2024 года наблюдалось снижение спроса на ипотечные продукты по сравнению с результатами прошлого года, рассказал эксперт.

Однако согласно данным Frank RG в марте наблюдался существенный рост выдач по сравнению с февралем: крупнейшие банки страны оформили 105 тыс. кредитов (+21% к результатам февраля) на сумму 444 млрд рублей (+35%). Согласно данным Банка России сумма выданных ипотечных кредитов в I квартале 2024 года оказалась на 17,4% ниже результата аналогичного периода 2023 года, при этом наблюдался прирост на 22,5% к февралю текущего года, преимущественно связанный с кредитованием по льготным программам. Действие текущей льготной программы подходит к концу в июле, и пока непонятно, чего ждать в дальнейшем. Пока информации о продлении нет, стоит ждать всплеска заявок на ипотеку в последние месяцы действия программы: многие захотят влететь в «последний вагон» и успеть приобрести недвижимость по наиболее выгодным льготным условиям, ведь ежемесячные платежи по ставкам, предлагаемым текущими рыночными программами, затруднительны для большей части покупателей. Таким образом, в мае-июне можно ожидать роста показателей по объему задолженности населения по ипотечным кредитам», — прогнозирует Никита Игнатенко.

Однако завершение льготной ипотеки под 8%, на которую в 2023 году пришлось около 60% всех кредитов, не может не сказаться на потребительском спросе, считает эксперт.

«Поэтому во втором полугодии ожидается определенный спад интереса к ипотеке. Однако ближе к концу года спрос на рыночные программы начнет расти, поскольку в отсутствие выбора покупатели будут обращаться к существующим опциям. Полагаем, что по итогам 2024 года объем выдач ипотечных кредитов может снизиться на 25-30% по сравнению с итогами 2023 года», — заключил директор Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia).

«Как говорят мои знакомые риелторы, действительно выросло число квартир с обременением, выставленных на продажу, — рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Это именно задолжанные квартиры, когда люди не справляются с ипотекой. Я не вижу в этом проблемы, исторически доля таких квартир в портфеле занимает небольшие проценты. Их число выросло, но в общих объёмах стремительного роста ипотеки в последние годы это не критично. Но факт остаётся фактом. Будет печально, если это совпадёт со стагнацией на рынке ипотеки, когда продавцы будут вынуждены снижать цены, и вторичка будет проседать больше, чем первичка. Застройщики могут удерживать цены, у них есть проектное финансирование, вряд ли они будут демпинговать. А на вторичке другая ситуация. В 2025-2026 гг. объём ввода жилья будет сокращаться. Застройщики будут держать те цены, которые им выгодны в надежде на то, что покупатель, которому нужно новое жильё, раскошелится. А вторичка может подешеветь. Заемщики, которые не платят, будут вынуждены выставлять свои квартиры на продажу, а такие квартиры торгуются гораздо охотнее. Если людей, которые не могут потянуть ипотеку, станет много, это может привести к очень печальным последствиям для рынка. Сейчас причин для сильного беспокойства нет, но тенденция в целом не позитивная».

Растёт число квартир, которые выходят на рынок, находясь под залогом, в обременении у какого-то банка, рассказала «Московской газете» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (г. Москва) Екатерина Шенгель:

«Мы связываем это, во-первых, с уменьшением доходов населения. А также с тем, что неквалифицированные инвесторы рассматривали семейную ипотеку как инвестиционный проект. Сейчас эти квартиры вышли на рынок как вторичное жильё: у владельцев денег нет ни на ремонт, ни на обслуживание кредита. У нас много квартир в залоге: ипотеки, семейные ипотеки, когда люди брали по 5-11 ипотек в качестве инвестиций. Теперь они выходят на рынок, чтобы вернуть потраченные средства. Мы прогнозируем увеличение количества таких квартир».

«Точных цифр статистики, конечно, нет, но, по нашим наблюдениям, по данным коллег, число квартир, продающихся с обременением, в регионах РФ пока не выросло. Наши клиенты, клиенты риелторских компаний – продавцы недвижимости пока очень неохотно снижают цены», — рассказал «Московской газете» член Национального совета РГР, президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников.