Возможно ли избежать конфликтов между риелторами, собственниками и клиентами

Рынок недвижимости в России остаётся в крайне непростом положении. Отмена части программ льготной ипотеки и дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, по мнению гендиректора компании «Этажи» Эльдара Хусаинова, может привести к кризису по китайскому сценарию, что означает падение спроса и невозможность в разумные сроки окупить инвестиции, уже вложенные в строительство новых объектов. Центробанк недавно принял решение повысить ключевую ставку с 16% до 18%, что также посылает рынку не самый благоприятный сигнал. Конкуренция на таком фоне не может не обостряться, и каждый участник рынка стремится избежать убытков в столь сложных условиях

В начале года «Циан» сообщал об остром конфликте между банками и девелоперами. Кредитные учреждения на фоне ужесточения условий льготной ипотеки ввели комиссию для застройщиков, чтобы не допустить потери прибыли из-за уменьшения госсубсидий. Часть девелоперов, в свою очередь, отказались работать на новых условиях, указывая на недопустимость роста издержек. Однако это лишь один из примеров многочисленных противоречий между участниками рынка недвижимости, многие из которых недовольны высокими ценами, опасаются мошенничества или стремятся любой ценой получить максимальную прибыль с каждой сделки.

О том, насколько сильны расхождения интересов разных участников рынка, в чём заключаются причины конфликтов и возможно ли их избежать, «Московской газете» рассказал эксперт по рынку продажи и аренды недвижимости Георгий Георгобиани. Он пояснил, что у каждой категории участников рынка недвижимости есть свои цели, которые зачастую не совпадают. Собственник помещения стремится продать или сдать в аренду объект по как можно большей цене и с минимальными вложениями, а если речь идёт об аренде, идеальным вариантом для собственника станет перекладывание расходов на ремонт и меблировку на арендатора, причём хозяин всё равно будет всегда опасаться, что арендатор нанесёт ущерб его имуществу. Клиент при этом стремится найти максимально дешёвый вариант, полностью подходящий под его требования, и обычно готов менять требования по цене или характеристикам недвижимости лишь тогда, когда просмотрит несколько вариантов и убедится, что идеально подходящего среди них нет. Наконец, риелтору важно обойти конкурентов и помочь в сдаче или продаже объекта, с которого он получит максимальную комиссию, и желательно, чтобы клиенту не потребовалось слишком много просмотров, и все они происходили бы в удобное время в не слишком удалённых местах. Сделать так, чтобы все эти интересы были соблюдены, бывает крайне сложно. «Несмотря на усилие многочисленных организаций, общественных деятелей и политиков, ситуация не меняется к лучшему. Для выхода из сложившейся ситуации можно было бы создать ассоциацию, в которую вошли бы агентства по недвижимости и частные риелторы и целью которой стало бы повышение стандартов качества обслуживания клиентов и уровня профессионализма специалистов по недвижимости», - рассказал Георгобиани.

По словам специалиста, целью такой профессиональной ассоциации могло бы стать продвижение определённых ценностей среди специалистов в сфере недвижимости, таких как честность, открытость, добросовестное выполнение своих обязанностей и компетентность. Участники рынка должны понять, что соблюдение определённых принципов и этических стандартов в долгосрочной перспективе принесёт и выгоду при ведении бизнеса, поскольку всё больше клиентов будут довольны работой таких риелторов и будут рекомендовать их другим людям.

«Члены ассоциации могли бы вести в том числе публичную деятельность, давать интервью в СМИ и выступать в различных медиа, объясняя желающим тонкости и нюансы рынка недвижимости и продвигая вышеперечисленные ценности среди коллег. «Хороший пример даст отстающим участникам рынка позитивную модель для подражания. Для собственников, риелторов и потенциальных клиентов через функционал ассоциации возможно будет помочь эффективно использовать СМИ в качестве площадки, где они смогут рассказать о своих достижениях и проектах на большую аудиторию, обсудить проблемы отрасли. Риелторы через публичность смогут найти новых клиентов и продвигать себя как профессионалов. Собственники и клиенты, увидев достижения риелторов, смогут легче и более осознано выбрать профессионала для сотрудничества», - рассуждает эксперт.

Георгобиани считает, что на базе профессиональной ассоциации можно будет разработать методические материалы для действующих риелторов и агентств недвижимости, а также обучающие программы для будущих специалистов по таким направлениям, как деловая этика, основы маркетинга, юриспруденции и инвестиций в недвижимость, психология переговоров, организация бизнес-процессов и борьба со стрессом. Могут быть разработаны и критерии оценки профессионализма риелторов. Эксперт рекомендовал агентствам недвижимости перейти от оплаты труда риелторов исключительно из заработанной ими комиссии к ежемесячным зарплатам, чтобы риелторы чувствовали себя более социально защищёнными, могли качественнее выполнять свою работу и чаще выступать на стороне клиента, стремясь подобрать действительно наилучший вариант, а не только гнаться за прибылью.

«Стоит также разработать параметры и присваивать квалификацию агентствам недвижимости и частным риелторам. Например, в 2020 году в России на фондовом рынке было введено понятие квалифицированного инвестора с определённым имущественным цензом. Похожую систему, только с иными критериями квалификации, можно применять и на рынке недвижимости», — считает Георгий Георгобиани. Он уверен, что нельзя оставлять без изменений ситуацию, когда честность и профессиональные качества никем не проверяются, а другие участники рынка при этом рискуют своим крайне ценным имуществом.

Среди других мер, призванных оздоровить климат на рынке недвижимости, эксперт предложил публиковать в СМИ информационно-разъяснительные материалы о стандартах и правилах заключения сделок, рассказывать о возможных схемах обмана и нюансах работы в этой сфере, а также обнародовать типовые варианты договоров, на которые можно будет ориентироваться в реальных ситуациях. Кроме того, риелторам стоит законодательно запретить брать двойную комиссию, возложив эти расходы только на продавца или арендодателя. Информационные площадки профессиональной ассоциации можно было бы использовать для розыгрыша тендеров среди лучших специалистов на участие в той или иной сделке, чтобы конкуренция стала более открытой и честной. Возможно, если все эти предложения будут реализованы, законодательство станет более совершенным, а риелторы осознают свою социальную ответственность, рынок недвижимости сможет стать более цивилизованным и перестанет быть «ареной битвы всех против всех».