Что происходит с ценой квадратного метра и стоит ли сейчас покупать квартиру?

В 2023 году на рынке первичного жилья наблюдаются сложности. Согласно данным «Дом.РФ» к концу марта объём непроданного жилья составил почти 70 млн кв. метров. Показатель на 25% превышает средний уровень 2019—2021 годов (33,8 млн кв. м)

Эксперты говорят, что строительная отрасль в России «разогналась» за счет ипотечного бума – под низкий процент в стране раскупили даже неликвидное жилье. Но ставки по ипотеке резко выросли, а спрос упал. Застройщики и девелоперы оказались в непростой ситуации, когда предложение явно превышает спрос.

Как происходящее сегодня на рынке сказалось на качестве и цене жилья на первичном рынке и стоит ли сейчас покупать квартиру — выяснила «Московская газета».

За последние 2-3 года на фоне искусственного снижения ипотечных ставок на рынке недвижимости раздулся огромной ценовой пузырь, рассказал изданию руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Квартиры в Москве и других крупных городах России сегодня стоят в 1,5 – 2 раза дороже, чем три года назад. При этом доходы населения росли значительно медленнее, чем цены на жилую недвижимость. В итоге жилье стало недоступным. И хотя потенциальный спрос на жилье есть, из-за высокой стоимости продажи квартир оставляют желать лучшего», — отметил Олег Репченко.

По мнению основателя агентства недвижимости Gordashnikova Land Елены Гордашниковой, корни проблемы уходят еще глубже – к эскроу-счетам. Эскроу-счет – это специальный счет для безопасного расчета между покупателем и продавцом. Застройщик получает деньги инвестора (дольщика) после того, как сдаст дом в эксплуатацию.

По словам эксперта, до 2019 года участие в долевом строительстве было рискованным мероприятием. Желающих вложить средства в еще несуществующий дом было в разы меньше. Застройщики привлекали инвесторов низкой ценой на квадратный метр на стадии котлована. После сдачи дома в эксплуатацию цена возрастала в несколько раз. После введения эскроу-счетов эта разница немного сократилась, но все равно осталась существенной, при этом сами сделки на уже стали безопасными. Рынок захлестнуло огромное количество инвесторов, которые покупали квартиры на начальном этапе строительства, перепродавали и зарабатывали на разнице. Постепенно разрыв в цене между квартирой на начальном и финальном этапе перестала быть ощутимой, спрос начал падать. Тогда застройщики внедрили новый инструмент – субсидированные ипотечные программы с околонулевыми ставками. Кроме того, рынок «подогрели» другие льготные ипотечные программы от государства. В итоге все, у кого были хоть какие-то накопления, вытащили их «из-под матрасов» и пошли вкладываться в квартиры, так как это было очень выгодно, рассказала Елена Гордашникова.

«Застройщики вслед за спросом начали строить еще больше. В результате количество жилья на рынке превысило реальную потребность. Ведь у любого продукта есть конечный потребитель, а его количество не увеличивается в геометрическое прогрессии. При этом инвесторы также ушли, потому что после начатой Центробанком борьбы с программами с околонулевыми ставками вкладываться в новостройки стало невыгодно. Всё это привело к кризису на рынке первичного жилья. У застройщиков продажи не очень. Некоторые ещё продолжают предлагать различные «плюшки» в виде рассрочек, траншевой ипотеки, придумывают другие ходы. Но если «гайки закрутят» еще крепче, продажи могут просесть еще больше», — отметила собеседница издания.

Кредиты по экстремально низким ставкам стремительно набрали популярность. К июню 2022 года более половины всех ипотечных кредитов на первичном рынке приходились на предложения «от застройщика». Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала ипотеки от застройщика опасными, так как они искусственно завышают саму стоимость жилья на 20-30%. В 2023 году Центробанк России ограничил околонулевую ипотеку. При этом в ЦБ признали, что резкое сворачивание программ может привести к серьезному кризису на рынке строительства жилья, поэтому закрывать их придется постепенно.

Директор московского агентства недвижимости «Этажи» Евгений Затонский рассказал, что покупатели жилья на первичном рынке часто арендуют другое жилье на время строительства. Приходится платить ипотеку и аренду.

По словам эксперта, еще недавно структура спроса была — 70% первичное жилье, 30% — вторичное из-за субсидированных ставок от застройщиков. Сейчас это соотношение изменилось. Люди выбирают квартиру на «вторичке», чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду жилья.

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, конкуренцию первичному рынку жилья составляет не только «вторичка», но и аренда.

«Из-за роста цен ипотечные платежи превысили арендные, поэтому съемное жилье стало безальтернативным выбором для многих потенциальных потребителей», — говорит эксперт.

Что происходит с ценой квадратного метра?

В отсутствие льготных ипотечных программ спрос поползет вниз, это заставит застройщиков снижать цены, считает Олег Репченко.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» напомнил, что после запрета Центробанком «околонулевой» ипотеки цены на новостройки в Москве уже немного подсели. Стоимость сделки снижается главным образом за счет скидок. В апреле и мае максимальный дисконт на столичном рынке новостроек достиг 40%, скидками в 15-20% уже никого не удивишь. В официальных прайсах застройщиков цены пока не снижаются, они закамуфлированы дисконтами. Тем не менее, квадратный метр потихоньку «остывает», отметил эксперт.

«Застройщикам надо откатываться к ценам 2019 года, когда они были адекватными. Во-вторых, нужно перестать ориентироваться на инвесторов и пополнять рынок большим количеством так называемого смарт-жилья – студий и однокомнатных квартир. Нужно ориентироваться на конечного потребителя, а он испытывает дефицит полноценных двух- и трехкомнатных квартир для проживания семей», — считает Елена Гордашникова.

По ее мнению, застройщикам следует вернуться к формату строительства 2018 года, когда на одной площадке предусматривались однокомнатные, двухкомнатные, и трехкомнатные квартиры. При выполнении этих условий ситуация на рынке первичной недвижимости может стабилизироваться.

«Мы уже наблюдаем замедление цен на рынке жилья. В частности, в Новой Москве с начала 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках сократилась с 227 тыс. до 222 тыс. рублей. Однако в этот период мы наблюдали и наиболее заметное сокращение активности покупателей, которая сейчас нормализуется. Поэтому наиболее вероятным сценарием мы считаем стабилизацию цен на определенном уровне», — сообщил «Московской газете» Владимир Щекин, основатель Группы «Родина» — девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD.

Застройщики будут стимулировать спрос за счет разного рода маркетинговых предложений, в том числе жилья «под ключ» с отделкой и мебелью. Однако на существенное снижение стоимости квадратного метра застройщики не пойдут из-за постоянного удорожания себестоимости строительства, рассказал изданию Декан факультета «Цифровая экономика и массовые коммуникации» МТУСИ Сергей Гатауллин.

Как падение спроса влияет на качество?

Несмотря на рост ставок по ипотеке, застройщики не спешат снижать стоимость, вопреки ожиданиям, говорит ипотечный брокер, руководитель ООО «ФинансКОНСАЛТИНГ» Елена Молокова: «Наоборот, застройщики активно стали предлагать клиентам дополнительные услуги: ремонт, меблировка и оснащение техникой».

Президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России Александр Шестаков подтверждает: продажи новостроек замедляются и вопрос включения меблировки в ипотеку стал еще более актуальным для всего рынка. При текущей покупательской способности большинству наших сограждан сложно одновременно заплатить первый ипотечный взнос, затем ежемесячно обслуживать кредит, одновременно оплачивать съем квартиры и покупать новую мебель.

«Наше предприятие, как и другие мебельные производители уже давно сотрудничает с девелоперами по оснащению квартир мебелью, и такая опция нравится покупателям. Поэтому мы ждем включения меблировки в ипотеку на законодательном уровне, что еще больше увеличит популярность покупки меблированных квартир и сделает ее доступнее», — отметил Александр Шестаков.

В финансовые модели девелоперов заложены не только оптимистичные, но и негативные сценарии, поэтому компании способны оперативно реагировать даже на, казалось бы, непредвиденные обстоятельства, говорит коммерческий директор Optima Development — девелопер жилого квартала «Прайм Парк» Дмитрий Голев.

«Конкуренция девелоперов, безусловно, приводит к повышению качества проектов, в частности, росту числа проектов с отделкой, цифровыми системами, комфортными лобби. Тем не менее, редкостью остаются кварталы с дизайнерскими интерьерами, собственными парками, развитой внутренней инфраструктурой», — рассказал эксперт.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Инвесторы привыкли, к тому, что за время строительства квартира дорожает в цене на 20%, 30%, 40%, 50%. Сейчас цены на первичном рынке практически не растут, говорит Директор московского агентства недвижимости «Этажи» Евгений Затонский.

«Есть еще такой момент — людям, которые раньше видели на билбордах субсидированные ставки 1,9%, 2,9%, надо привыкнуть к отмене таких ставок и к тому, что с ипотечной ставкой менее, чем 7,5% сейчас квартиру не купить», — отметил собеседник «Московской газеты».

Плавное падение спроса на первичном рынке в этом году продолжится, считает риэлтор Марина Кот, застройщики будут предлагать программы с низкими ставками и дисконты на жилье — уже сейчас в некоторых жилищных комплексах стоимость снизилась от 10% до 30%. Но этот тренд не долговечный.

«Если не брать в расчет скидки отдельных застройщиков, цены на первичку вряд ли будут снижаться существенно, так как себестоимость строительства только увеличивается. Скорее всего, они будут медленно расти, прибавляя по 1-5%», — сказала эксперт.

По словам Дмитрия Голева, если у человека есть серьезные накопления, квартиру можно приобрести и за полную стоимость. Но решение должно зависеть, в первую очередь, от личных обстоятельств покупателя. Например, в премиальном сегменте клиенты нередко привлекают заемные средства, не потому что им не хватает собственных, а так как не хотят единовременно выводить из бизнеса крупную сумму.