Инвестиции в недвижимость в 2026 году: что работает при высоких ставках

Банковские депозиты с доходностью 15-20% годовых бросают вызов традиционным вложениям в недвижимость. Эксперты рассказали, какие стратегии еще приносят результат и стоит ли заходить на рынок недвижимости

Конец октября 2025 года ставит российских инвесторов перед непростым выбором. С одной стороны — простые и понятные депозиты с 15-20% годовых. С другой — традиционная недвижимость, десятилетиями считавшаяся надежным способом приумножения капитала. Работают ли привычные схемы в новых реалиях?

Доходность под вопросом

«В условиях высоких процентных ставок по ипотечным кредитам инвестиционная привлекательность недвижимости ограничена», — признает д.э.н., профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Наталья Рубан-Лазарева. Однако рынок неоднороден, и различные сегменты показывают принципиально разную эффективность.

Судебный эксперт, руководитель компании, специализирующейся на сопровождении инвесторов, Любава Трофимова приводит конкретные данные из практики: «Новостройки на этапе котлована могут дать 20-30% годовых при удачном выборе проекта. Один мой клиент купил квартиру в котловане в перспективном районе, а через полтора года перепродал с прибылью 25%».

Готовое жилье демонстрирует более скромные показатели — 10-15% годовых с учетом роста цены и арендного дохода. Коммерческая недвижимость выходит на другой уровень — от 15% до 35% годовых для офисов и магазинов в проходных местах, но требует значительных капиталовложений.

Сравнение с депозитами неоднозначное. Банковские вклады проще и ликвиднее, но недвижимость обгоняет их за счет капитализации плюс пассивный доход от сдачи. Депозиты хороши для консерваторов, но для готовых к риску недвижимость часто выигрывает в долгосрочной перспективе.

Какие стратегии работают

Переуступки прав требования остаются фаворитом быстрого заработка. Особенно интересна переуступка права аренды, оформленная на ООО: доходность таких проектов с капитализацией может доходить до 100-150% за год, но это узкая ниша с единичными специалистами, понимающими тему.

Апартаменты сохраняют позиции благодаря низкой цене и возможности посуточной аренды с доходом 12-18%. 

Елена Смирнова, к.э.н., доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ, напоминает о важном нюансе: «Апартаменты относятся к нежилым помещениям — на них не применяется имущественный налоговый вычет».

Загородная недвижимость набирает обороты на волне удаленной работы — дачи и коттеджи в 50 км от города могут принести 15-25% годовых. Гаражи и машиноместа окупаются за 4-6 лет при доходности 10-15% годовых, но в Москве практически все гаражи входят в зоны КРТ, что делает их покупку бессмысленной.

Дифференциация рынка

Региональная дифференциация рынка в 2026 году будет только усиливаться. Москва и Санкт-Петербург сохраняют лидерство — здесь цены могут вырасти на 10-15% в год благодаря притоку людей и развитию инфраструктуры. Особенно интересны новые кварталы Подмосковья с развивающейся транспортной доступностью.

В крупных региональных центрах — Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре — прогнозируется рост до 12%, особенно в промышленных хабах. 

«Активно идет строительство в Кисловодске, Архызе, Анапе — там наблюдается большой спрос на аренду жилья», — обращает внимание Елена Смирнова на курортные направления.

В депрессивных регионах с оттоком населения цены снижаются, затрудняя продажи объектов — в некоторых городах Поволжья прогнозируется просадка на 5-7%. Столица надежнее для премиум-инвестиций, регионы дают более высокую доходность при меньших вложениях.

Главные риски и защита

Долгострои остаются главной болью инвесторов. Новостройки на этапе котлована характеризуются высоким потенциалом роста, но и повышенными рисками задержек строительства или банкротства застройщика. Впрочем, система эскроу-счетов существенно снизила угрозу полной потери средств — при банкротстве девелопера эскроу вернет вложения.

Изменения в законодательстве — еще один фактор неопределенности. Новые налоги на имущество или ужесточение требований эскроу могут съесть 2-3% доходности. Елена Смирнова рекомендует проверять продавца через сервис «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС России — это простой способ минимизировать риски мошенничества. Решение — диверсификация портфеля и работа с проверенными агентами.

Альтернативы прямым инвестициям

Для тех, кто не готов к прямым инвестициям, существуют опции с более низким порогом входа. ПИФы недвижимости предлагают доходность 8-15% и избавляют от управления объектом — вы становитесь участником фонда, владеющего крупными коммерческими объектами, и получаете долю от арендных платежей. Краудинвестинг дает возможность войти в проекты с доходностью до 20%, но риски здесь выше. Для новичков это проще и дешевле, но опытные инвесторы предпочитают контроль над своим объектом.

Сдача в аренду в 2026 году сохраняет привлекательность при трезвом расчете. Доходность составляет 5-8% для жилой недвижимости и до 12% для коммерческой. Окупаемость — 10-15 лет для квартир, быстрее для гаражей и машиномест. Налоговая нагрузка включает 13% НДФЛ плюс имущественный налог, но есть возможности оптимизации через регистрацию ИП. Минус расходы на ремонт и коммуналку, чистыми выходит 6-10%. Спрос на аренду растет, особенно на посуточное размещение — апартаменты в рекреационных зонах показывают наилучшие результаты.

Конкретный план действий

«Главная рекомендация — тщательно анализировать рынок, оценивать риски и диверсифицировать инвестиционный портфель», — резюмировала Наталья Рубан-Лазарева. Инвестировать стоит тем, у кого есть 20-30% от суммы на руках (остальное можно взять в ипотеку), либо от 1,5 млн рублей для покупки права аренды.

Алгоритм от практиков начинается с определения бюджета и цели — аренда или перепродажа, с учетом сумм на ремонт, оформление и возможную аренду на период поиска арендатора. Затем нужно изучить рынок и выбрать регион со стратегией — лучше начинать с растущих рынков вроде Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга или активно развивающихся курортных зон типа Кисловодска, Архыза, Анапы.

Обязательно проверить продавца через юристов, специализирующихся на недвижимости, и онлайн-сервисы ФНС. После этого рассчитать реальную доходность с учетом всех расходов, используя специализированные калькуляторы или обратившись к профессионалам. При оформлении документов важно оценить возможность применения налоговых вычетов и помнить о праве получения вычета у работодателя. После покупки организовать сдачу в аренду, если это в стратегии, и мониторить рынок для возможной перепродажи.

Инвесторам с ограниченным капиталом эксперты рекомендуют начать с ПИФов или краудинвестинга, с большим капиталом — рассмотреть коммерческую недвижимость или новостройки на ранних стадиях.

«Недвижимость — это марафон, а не спринт», — напомнила Любава Трофимова. 

В 2026 году высокие ставки по депозитам — не приговор для рынка недвижимости, а лишь повод для более тщательного отбора объектов и стратегий. Те, кто готов анализировать, просчитывать риски и действовать системно, найдут на этом рынке достойные возможности для приумножения капитала.

Ранее издание «РУ Информ» сообщало, что цены на новостройки в России показали годовой рост на 10% несмотря на высокие ставки по ипотечным кредитам.