Рынок недвижимости в России: главные тренды уходящего года и прогнозы на 2023 год

Уходящий год выдался непростым для всех участников рынка недвижимости. События в Украине и беспрецедентные санкции в отношении РФ, из-за которых рубль на протяжении года проходит испытание на прочность, напрямую коснулись индустрию недвижимости. В интервью «Московской газете» член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков рассказал, как изменилось поведение покупателей и застройщиков в условиях новых обстоятельств и дал прогнозы на 2023 год

– Как изменился рынок недвижимости за этот год?

– Общий тревожный новостной фон первой половины 2022 года заметно сильно повлиял на рынок. Новая экономическая реальность спровоцировала коррекцию на перегретом рынке, но этот процесс прошел жестко, и не все участники были готовы к этому. В январе 2022 года мы выходили на рынок с ощущением, что рост цен может продолжиться, но не превысит уровень инфляции. Однако после февраля Банк России поднял ключевую ставку, вследствие чего рынок ипотеки временно впал в предсмертное состояние, поскольку девелоперы сильно подняли ставки, и интерес покупателей резко упал. Вторичный рынок столкнулся практически с такой же проблемой. С точки зрения продажи наиболее тяжелыми и провальными месяцами для «вторички» оказались апрель и май.

Несмотря на это, многие продавцы решили поднять цены, хотя было очевидно, что после повышения ключевой ставки котировки на рынке пойдут вниз. Однако было много продавцов, которые до последнего не хотели мириться с новой реальностью, и в результате на рынке появилось немало сильно переоцененных объектов. На фоне продолжающегося падения количества сделок собственники постепенно начали трезво оценивать сложившуюся в стране ситуацию и стали снижать цены на свое имущество. В целом, с мая до сентября цены в среднем упали на 10% от январской стоимости. При этом покупательская активность особенно наблюдалась с июня по август.

– Как переживает кризис рынок новостроек?

– У новостроек ситуация получше, чем на вторичном рынке. Это неудивительно, ведь для покупателей жилья на первичном рынке доступны льготные ипотеки и субсидированные ставки от застройщиков. На сегодняшний день ставки по ипотеке на первичном рынке начинаются от 0,1%. Но покупатели жилья по субсидированным ставкам дополнительно выплачивают застройщикам плюс 20% от стоимости объекта. Определенную часть от этой суммы застройщики выплачивают банкам в виде комиссионного вознаграждения для снижения ставки по льготной ипотеке. В результате на рынке жилья произошел огромный перекос. Дело в том, что разница между процентной ставкой по ипотеке для первичного и вторичного рынков в среднем составляет 7-8%. Таким образом, квартира в новостройке с большими рисками (например, строительство может быть не завершено к обещанному сроку) на 20% дороже, чем готовое жилье на вторичном рынке. То есть неготовый товар стоит значительно дороже, чем готовый. Более того, стоимость жилья в новостройке, проданное по ДДУ (договор долевого участия, – прим. авт.), практически сразу после подписания сделки падет на рынке на 20%, если квартира приобреталась по субсидированной ставке, в иных случаях – на 10%. Ситуация странная и не поддается логике.

Еще один интересный парадокс уходящего года – при выборе квартиры в новостройках покупатели начали ориентироваться не на стоимость объекта, а на размер ежемесячного платежа по ипотеке. Это может сыграть с ними злую шутку.

В целом, после запуска льготной ипотеки под 10% на первичном рынке началось оживление, и рынок новостройки начал постепенно восстанавливаться. Но, в сентябре в стране объявили частичную мобилизацию и российские банки вновь подняли свои ставки по ипотеке, из-за чего рынок вновь немного притормозил свой рост активности. При этом нельзя сказать, что частичная мобилизация сильно повлияла на ситуацию в сфере недвижимости как в первичном, так и вторичном рынках.

– На Ваш взгляд, что ждет первичный рынок в 2023 году?

– Многое зависит от того, будет ли продлена программа по льготной ипотеке. На 80% полагаю, что правительство продлит ее сроки, поскольку застройщики очень сильно заинтересованы в том, чтобы на рынке сохранилась льготная ипотека с господдержкой. Не исключаю, что Банк России попытается внести свои коррективы в документ, и в итоге программа будет продлена с изменениями, ограничивающими ее применение. Например, могут рассмотреть вариант «одна льготная ипотека – в одни руки», либо создадут список городов, которым не будет доступна льготная ипотека, куда может попасть и Москва.

– Если допустить, что программа не будет продлена, как это повлияет на рынок?

– В таком случае первичный рынок столкнется с трудностями по продаже, потому что застройщики больше не смогут завлекать покупателей «шоколадными» условиями. Но даже в такой ситуации застройщики придумают механизмы, чтобы не понижать свои цены. Например, запустят акции «Платим ипотеку за вас», согласной которой компания якобы компенсирует платежи за определенное время, либо застройщики начнут субсидировать ставку по ипотеке за свой счет. То есть в любом случае они найдут способ, чтобы сохранить нынешний перекос на рынке, который приносит им неплохую прибыль.

– Как Вы оцениваете уровень покупательского спроса?

– Учитывая новые экономические реалии, очевидно, что участникам рынка удалось адаптироваться к стрессовой ситуации. Декабрь мы завершаем с достаточно хорошим уровнем спроса. Спрос, конечно, существенно меньше в сравнении с показателями 2021 года, но все могло бы быть намного хуже, чем имеем сейчас. Текущий уровень покупательской активности сохраниться и в 2023 году, по крайней мере, до второго квартала наступающего года. Что будет дальше – сложно предвидеть. Слишком много обстоятельств, которые могут измениться.

– Что будет с ценами в 2023 году?

– Озвучу совершенно непопулярное мнение, но я убежден, что вторичный рынок уже достиг своего дна. Но важная ремарка – речь идет о реальных сделках. Это не касается переоцененных объектов недвижимости, стоимость которых однозначно в ближайшие полгода будут пересмотрены. Есть небольшая вероятность, что в течение первых двух кварталов 2023 года цены могут вырасти, но это маловероятно. Скорее всего, мы окончательно уйдем в ценовое дно, как минимум до апреля. Ситуация в стране и мире разворачивается очень стремительно, спрогнозировать состояние экономики и уровень доходов населения на ближайший год невозможно, поэтому сложно спрогнозировать, что ждет рынок в дальнейшем. Если сохранится нынешняя ситуация, то цены на вторичном рынке продержаться на дне в течение следующего года. Что касается первичного рынка, то серьезных изменений не ожидается. Цены, скорее всего, сохранятся на текущем уровне.

Боязнь новостроек: почему в России снизился спрос на «первичку» массового сегмента

01.12.2022 в 14:28:00